質問＆回答ページ その３（8/13更新）
(更新履歴）
8/17 質問＆回答58〜 62を追記しました。
8/13 質問＆回答55〜 57を追記しました。
（質問62）実技
H23
No.5についての質問です。
設問１で区画番号１,７の関係権利者の従前資産額を求める際、解答では借地権者がいないのに土地価格に係る借家権価格を計上しています。確かに、前提条件では借家権価格の内、土地価格に係る部分の価格は借地権価格に対し20％の割合とありますが、これはあくまでも借地権がある場合と思科されます。
また表２では、区画番号２,３では借地権者が存在している旨が明示されており、区画番号１,７と区別して考えるのが普通と考えますが、なぜ解答では存在しない借地権に対して、土地価格に係る借家権価格を計上しているのでしょうか。
（回答62)
１,７の区画の借家人B、Pの意向は、「借家権の取得を希望しない旨の申し出」を出しています。
この問題では借家権価額が存在するとなっているので、借家権価額を計算する必要があります。
借家権価額の構成として、
１）借地権価額の20%
２）建物価額の50%
になっているということです。
借地しているかどうかは、関係なく、上記の計算をすることになります。
実務として、借家権価額というと建物のみの権利額なのではないかと考えますが、実際はその建物が建っている土地も使っているのことになるので、土地に関する権利額も借家権価額に含まれます。
（質問61）学科
建築基準法について 問題集７ーNo.6
解説で、
近隣商業において、建築基準法上、１０００平米の映画館は建築出来ないとありますが、改正で２００平米以上の映画館が可能になったのではないでしょうか。
（回答61)
ご質問の通りです。
建築基準法の改正され、「近隣商業区域、商業区域、準工業地域」で、客席等の床面積合計が200㎡以上の劇場・映画館・ナイトクラブ等が建築できるとなっています。この問題の解答では、該当する選択肢が無いことになります。添付のPDFをご確認ください。
（質問60）学科
都市計画法について 問題9-No.5,11-No.6、
都市計画の決定（都道府県or市町村）のH23の改正について質問です。
・都市計画法第１５条６より、市街地開発事業の中で、大規模なものは都道府県が決めるとあります。
施行令１０条を見ると、大規模な事業として、下記のものが挙げられています。
・５０ヘクタールを超える土地区画整理事業
・３ヘクタールを超える市街地再開発事業
・２０ヘクタールを超える住宅街区整備事業
・３ヘクタールを超える防災街区整備事業
これらの大規模なものは、都道府県の決定によるものなのではないのでしょうか。市町村で決定できるようになったのでしょうか。条文を読むと都道府県決定のように見えるのですが、教えてください。
（回答60）
都市計画法第１５条で、都道府県が定める都市計画に「市街地再開発事業」がありますが、（ ）に但し書きが入っています。H２３年に改正があり、（ ）が追加されています。
それによると、
（土地区画整理事業、市街地再開発事業、住宅街区整備事業及び防災街区整備事業にあつては、政令で定める大規模なものであつて、国の機関又は都道府県が施行すると見込まれるものに限る。）
となっており、
「政令で定める大規模で、かつ、国の機関又は都道府県が施行すると見込まれる市街地再開発事業」
であれば、都道府県が都市計画決定をすることになります。
よって、組合施行の場合、
・３ヘクタールを超える市街地再開発事業
は改正前は、都道府県知事が定めるとされていましたが、今は上記の但し書きに該当しなければ、市町村が都市計画決定をすることになります。
（質問59）実技
今頃こんな質問で申し訳ありませんが、質問&回答14を見てわからなくなってしまいました。
土地・建物を所有している権利者についての質問です。
「自己の有する建築物を施工地区外に移転」するというのは、従前の家屋を地区外の土地に曳家するか、解体して地区外の土地に運んで組み立て直すイメージでおりました。（合ってるでしょうか）
その場合、建築物の補償は97条補償（曳家代とか解体・組立代、仮住まい費用など）と想像しますが、宅地だけを地区内に残しても仕方ないので補償を受け取って転出したい（地区外の土地を購入する資金に充てるなど）と考えると思いますが、宅地については外部に転出した宅地の所有者と同様に91条補償として権利変換期日までに金銭を受け取れるのでしょうか。それとも97条補償として宅地と建築物分を一括して受け取るのでしょうか。
こんなケースが本番で出たらパニックです（汗）
よろしくお願いします。
（回答59）
「自己の有する建築物を施工地区外に移転」するというのは、従前の家屋を地区外の土地に曳家するか、解体して地区外の土地に運んで組み立て直すイメージでおりました。（合ってるでしょうか）
→そうですね。組み立て直してもいいですが、新しく建てても構いません。解体と新しい建物の建築を自ら行うというイメージです。
宅地だけを地区内に残しても仕方ないので補償を受け取って転出したい（地区外の土地を購入する資金に充てるなど）と考えると思いますが、宅地については外部に転出した宅地の所有者と同様に91条補償として権利変換期日までに金銭を受け取れるのでしょうか。
→その通りです。
それとも97条補償として宅地と建築物分を一括して受け取るのでしょうか。
→97条補償は移転に伴う損失を補償するものです。宅地の補償を97補償で支払うことはありません。宅地は91条の対価補償になります。
（質問58）学科
7/30模擬試験
No.3マンション建替えに関する初動期の計画作成
B案の北側部分も含めた再開発事業を行う場合、商業地域の容積率を400％→500％に変える理由を教えていただきたいです。
(回答58)
再開発事業を検討する場合に、その地区に高度利用地区を設定し、容積率の割増しをする場合があります。
問題でもそれを想定して、400%→500％にしています。
容積率をどのように設定するかは問題に指示がありますので、条件に沿って計算をすることになります。
（質問57）学科
お世話になっております。
下記につき、お忙しいところ恐れ入りますがご教示頂けますでしょうか。
①借地借家法テキストの（４）建物譲渡特約の契約期間ですが、3「10年以上30年未満」なのでしょうか？30年以上なのかなと思い、質問です。
②土地区画整理法の過去問NO８の回答につき、正しいものが２つ（〇表記が２つ）ありますが、どちらが正解でしょうか？
③区分所有法の過去問NO１の回答につき、登記法の解説になっているように見受けられますが、正しい回答と解説をお願いいたします。
④不動産登記法過去問NO1につき、問題と回答解説が連動していません。正しい回答解説をお願いいたします。
⑤借地借家法過去問NO１につき、問題と回答が連動していません。正しい回答解説をお願いいたします。
⑥借地借家法過去問NO９設問4の「賃借人」は、正しくは「賃貸人」という認識で宜しいでしょうか。
⑦借地借家法過去問No１２の設問3の解説ですが、堅固建物であるなしにかかわらず30年という認識なのですが、解説記載の通りでしょうか？
何卒宜しくお願いいたします。
（回答57）
①（４）建物譲渡特約の契約期間のタイトルが間違えておりました。正しくは、（４）事業用定期借地権となり、（３）の続きで定期借地権の内容となっています。修正したPDFを添付しますのでご確認ください。
② 1.が正解です。4.は×となります。
③（質問52)を参照ください。
④解説が間違えておりました。添付のPDFをご確認ください。
⑤解説が間違えておりました。添付のPDFをご確認ください。
⑥ご指摘の通りです。賃借人ではなく、賃貸人が正しいです。
⑦解説は借地法を示しており、旧借地法では、契約期間の定めがないものについては、堅固な建物は60年、非堅固な建物は30年とされています。
（質問56）実技
過去問H25.No4通損に関する質問です。
⑫と⑯ですが、Cさん（更地で自己利用している人）は×（営業休業補償を受けれない）が正解ですが、例えば、自ら更地駐車場の運営している方をイメージすると〇でも正解だと思うのですが、解釈誤っておりますでしょうか？
（回答56）
営業休止補償は、移転に伴う休業になります。よって、工事期間中を休業するのではありません。お店を営業している場合、移転するの為に準備期間が必要になります。その期間は休業しないといけなくなり、営業できないのでその間の補償をするのが、営業休止補償です。営業休止期間は２週間です。権利変換で戻ってくる場合は、２週間＋２週間
の４週間の営業休止補償となります。更地の場合は、その準備期間がないため、×となっています。（ケースによっては、コインパーキングをしていて、その料金システムを撤去する間は営業できないなどはあるかもしれませんが、原則更地はそういった工作物が無いとして判断します。）
（質問55）実技
何度も本当にすみません。
今度は2019実技のNo,5に取り掛かりましたが、以下教えてください。
・表２の回答用紙に「対延床面積工事費単価」がすべて300になっていますが、実際の試験でもそのように出るのでしょうか。
・８００％の事業費を算出するところの、例えば一番上段は
45,120×300＝13,536 + 4,000 ⇒ 17,536になりそうですが、解答は17,736となっています。他の単価も同様です。
何か私のほうで認識していないことがあるのでしょうか？
（回答55）
すみません。問題と解答の対延べ床面積工事費単価が間違えていました。
工事費単価で場合分けするところを全て３００千円／㎡と表記されています。
３００、３３０、３６０千円／㎡と３つの単価になるのが正解です。
以下に訂正したPDFを添付しますので、ご確認ください。