２０２１再開発プランナー合格講座
質問＆回答ページ その１（8/13更新）
(更新履歴）
8/13 質問＆回答12〜 27を追記しました。
5/27 質問＆回答9〜 11を追記しました。
5/22 質問＆回答7〜8を追記しました。
5/20 質問＆回答4〜6を追記しました。
5/17 質問＆回答1〜3を追記しました。
（質問27）学科
お世話になります。
A-19マンション建替えの平成29年の過去問で質問です。
スケジュールの③空欄の正解は22の「定款・事業計画の作成」ですが、
21の「組合設立に関する総会決議」も当てはまる気がします。
この21が不正解である理由がわかりませんでした。「総会決議」→「建替合意者の同意」でも正解と思っていますが誤認識であればご教示いただきたく存じます。よろしくお願い致します。
（回答27）
選択肢の「組合設立に関する総会議決」は誤りです。
これから組合の設立認可申請をしていく段階なので、組合はまだ存在しておらず、総会を開くことはできません。
（質問26）学科
同意について質問です。
都再法第14条第2項→同法第7条の2第5項の準用により、その共有持分で同意をカウントできる。
を分かりやすく教えて下さい。
共有の宅地をABCが5対3対2で共有している場合は持分比率に関係なく3人の同意が原則であるが、
面積要件ではAB、人数要件では2人が同意すれば良いという事でしょうか？
（回答26）
組合設立認可申請の同意は、宅地の所有者及び借地権者から取得することになります。
宅地をABCの３人が1/3づつ共有し、組合設立への同意については、A○B×C○とします。
その場合、同意の人数として、A とCを足した2/3を同意している宅地、2/3人としてカウントするということです。頂いた例のように各宅地で、要件を満たすということではなく、あくまでも施行地区で要件を満たすかどうかになります。
（質問25）学科
210529質問（学科 A-8 その他関連法（事業法系））土地区画整理法
[No.11] 23-44 「土地区画整理事業施行地区における同時施工と一体施行の比較」根本的に、「同時施行」「一体施行」自体、良く理解できていない事に問題があるのですが、分かりやすく理解できる方法はないでしょうか？
（回答25）
（質問７）を参照ください。
（質問24）学科
事業計画の縦覧（2週間）→意見書の提出期間（2週間）ですが、
権利変換計画および管理規約の縦覧（2週間）で意見書の期間はどのような考え方なのでしょうか。
（回答24）
権利変換計画と管理規約の意見書提出は、縦覧期間の２週間です。
（質問23）学科
法46条：組合が解散したときは、理事がその清算人となる。と規定していますが、地権者が清算業務を行うのでしょうか？実務的な部分を教えてください。
また、法47条の規定をみると、組合が解散する前に、清算人を決めて、清算事務をはじめるという時間軸で良いのでしょうか？
（回答23）
組合の解散には次の３段階があります。
・１）組合の解散認可、２）組合の清算、３）組合の消滅
解散認可から組合の消滅までの流れは以下の通りです。
１）組合の解散認可が下りたら、清算人を選任し、清算業務を行います。地権者は清算事務はできないので、コンサルタントや事務局が委託を受けて行うことがほとんどです。
２）解散の認可が下りて、清算業務を行います。
３）清算が終わり、最終の決算を組合員に報告して、組合は消滅します。
（質問22）学科
Aー5再開発法第３章（１権利変換計画２０問） （No17） ・Yは市街地再開発組合がすでに持っていて保留床を取得するとなっています。そして解答では転出借地権者 1名（組が所有する床に借家人イがいることから）とあります。これは再開発組合が持っている時点で転出という理解で良いのでしょうか？加えて、アは借家人で権利なし、イも借家人ですがイは権利を持っている？理解が足りず申し訳ありません。教えて頂きます様、お願い致します。
（回答22）
＞再開発組合が持っている時点で転出という理解で良いのでしょうか？
→その通りです。大家が転出して借家人イが借家継続になったということです。
＞アは借家人で権利なし、イも借家人ですがイは権利を持っている？
→アは借家人で、借家消滅希望を出さなかったので、Fの床に借家権が継続しています。
イも借家人ですが、権利というのが床を持っているかどうかということであれば、床の権利は持っていません。あくまでも借家人です。
（質問21）学科
土地区画整理事業の一体施行について、希望者が市街地再開発事業区へ換地申出をするということは、その後の手続きは都市再開発法110条（全員同意型）が適用されることになるのでしょうか。 試験問題には直接関係ないかもしれませんが、宜しくお願いいたします。
（回答21）
再開発事業区内で申出換地をしない宅地は、そのまま再開発事業区内に換地されることになります。そうなると、全員の同意を取得することが難しくなります。よって、申出換地をしても、全て全員同意型になるとは言い切れません。
（質問20）学科
お疲れ様です。 個人や組合、会社が作成する規約・基準、定款に定める「施行地区」と「市街地再開発事業の範囲」の違いについて、色々調べましたがわかりません。「範囲」というのは地理的な範囲だけではないのだろう、という推測はつきますが、具体的に明示されている条文等があればご教示ください。 よろしくお願いいたします。
（回答20）
事業の範囲については、以下のような意味になります。 第一種市街地再開発事業の場合の行う事業は、以下の通りです。 ①建築物の整備、②施設建築敷地の整備、③公共施設の整備、④これに附帯する事業 よって、事業の範囲というのは上記のどれを行うのかを定款に定めるということになります。（再開発組合は法人格を持ちますので、再開発事業という事業を行う法人であることを明確にしています。一般の株式会社は定款を変更すれば、様々な事業が行えます。再開発組合は、賃貸事業、分譲事業など再開発事業以外のものはしないということを、定款でも明らかにしておくというものです。）
（質問19）学科
１． 第３章の７の問題集で、№４や№５に区画整理事業と再開発事業の一体的施行に関する問題がありますが、なじみがありません。法118条の31や32を解説いただけますでしょうか。 ２． 特定建築者と特定事業参加者の違いがよくわかっていません。 特建者のところについても条例で定めがあったかと思いますのでそちらを解説いただけないでしょうか。
（回答19）
１.（質問７）（回答７）を参照ください。 ２.特定建築者は、保留床を取得する際、自ら工事を行う者です。 特定事業参加者は、会社施行、地方公共団体施行などの場合の保留床取得者です。 特定建築者のメリットは、施行者が工事の発注をしないことです。特定建築者も取得する床を自分で工事することができるので自由度が高いです。 特定事業参加者は、施行者が工事を発注し、完成した保留床を施行者から取得することになります。
（質問18）学科
確認テスト【再開発法第３章（補償金等）】 [No4]、[No5] 第97条 損失補償の額について協議が成立しなかった場合の 「審査委員の過半数の同意を得て定めた金額」 「収用委員会に補償額に裁定を申請」の違いについて、 考え方をご教示ください
（回答18）
・97条補償は、施行者と協議をして決めることになります。通常は協議で金額が決まり、補償契約を締結して、権利者に支払います。その後、権利者は土地及び建物の明渡しをします。 協議が成立しない場合は、権利者と揉めていると予想されます。 ・協議ができないので、金額が決まらず、補償契約もできません。明渡しはしてもらわないといけないので、施行者は補償費を見積もって、金額を決める必要があります。その際、施行者が決めた金額の妥当性を判断してもらうために、審査委員の過半数の同意を必要とします。 ・金額が決まりましたが、補償契約はできない（権利者はその金額には納得しない）ので供託することになります。供託をすれば、施行者は支払いの義務を果たしたので、明渡しを請求できます。 ・一方、地権者にとってみれば「施行者側で勝手に決めた補償費を供託されて、さらに明渡してください。」と言われても納得いくはずはありません。地権者の取れる次の手として、「収容委員会」に補償額の裁定を申請することができます。「施行者に補償額の提示があったが、納得いかないので、収容委員会で補償額が正しいかどうかを判断してもらえませんか」と申し立てをします。 以上のような流れになります。
（質問17）学科
再開発事業の都市計画決定権者に関して質問させていただきます。
都市計画法では、15条、15条の2で大規模かつ国、都道府県知事が施行するもの以外は市町村が都市計画を定めることになっています。
再開発法では組合の設立認可や事業計画認可は都道府県が行うことになっています。
上記で市町村と都道府県の役割分担がわからなくなってしまい違いをご教示いただけないでしょうか。都市計画では市町村が主、再開発法では都道府県が主となっているようにみえてしまい、アタマの整理がつかない状態です。
ご教示のほどよろしくお願い致します。
（回答17）
都市計画決定と事業認可は別と考えてください。 ・再開発事業の都市計画決定は、大規模かつ国、都道府県知事が施行するもの以外は市町村市町村が行います。 ・再開発事業の事業計画認可（組合設立認可）は、都道府県知事等が行います。（政令指定都市、中核市は、市が認可します。）
（質問16）学科
学科５ 第71条 権利変換について 事業認可の公告後、31日目が評価基準日となるが、 その間に権利変換計画の縦覧の開始（認可）がされるまでは、 評価基準日から6か月毎に30日間権利変換をしない申出をすることができる。 という理解でよろしいでしょうか。
（回答16）
ご質問の通りです。以下のPDFは、日程の例になります。
（質問15）実技
前回の実技、H28 No.2 ⑨再開発ビルの総床価額 (保留床処分金＋権利床価額)と H29実技 No.1年度別資金計画 35 床原価総額 (権利床価額＋(総事業費−補助金)
意味合いは違いますか？
（回答15）
再開発ビルの総床価額は、 (保留床処分金＋権利床価額) でも、 (権利床価額＋(総事業費−補助金) でも、同じです。 保留床処分金に権利変換資産を足すことで、床総価額（床原価）となります。
（質問14）学科
権利変換計画で「建物を他に移転すべき旨の申出」をした場合とは、借家権者が再開発ではない別の建物に移転するときのことを指すのでしょうか？
（回答14）
「建物を他に移転すべき旨の申出」をした場合は、建物所有者が金銭給付ではなく、その建物を地区外に移転することを希望したことになります。建物の評価分を９１条補償ではなく、９７条補償で受け取ることになります。金銭給付を選択すると、権利変換計画書の二表に記載しますが、上記の場合には、権利変換計画書の２表に記載されることはありません。
（質問13）学科
地上権設定型の111条型 敷地建築敷地は底地権者の共有持ち分となるのでしょうか？ それとも借地権者が地上権と共に敷地建築敷地の共有持ち分も持てるのでしょうか？
（回答13）
111条型（地上権非設定型）の場合は、従前の宅地所有者、借地権者、参加組合員で一筆の土地を共有します。
（質問12）学科
・マンション建替えの売渡請求権に係る訴訟について マンション建替え事業における売渡請求権は権利者に通知が届いた段階にて成立する形成権と認識しております。万が一、売渡請求権の通知にも関わらず、権利者の合意が取れず訴訟に発展した場合は、訴訟確定するまでは組合として権利変換を実施できず、スケジュールは後ろ倒しになるのでしょうか。 ・参加組合員がＳＰＣの場合について 参加組合員にＳＰＣが入る場合場合、権利変換前の場合は行政の認可が必要になるかと思いますが、権利変換後であれば行政認可の必要もなく、保留床を売買できるのでしょうか。 （非住宅部分の保留床をＳＰＣに保有する目的で、権利変換後に締結される売買予約契約書の締結を参加組合員とＳＰＣにて実施すれば、大きなハードルなく可能ではなく、登記も中間省略にて移転できるのではないかと認識しております。） 的を得ていない質問にて恐縮ですが、ご回答お願いいたします。
（回答12）
・売渡請求がされた後、売渡しに応じない場合は、代金を供託します。その後、明渡しの通知を行い、拒否し続ける場合は、断行の仮処分の訴訟を行い、強制執行をします。建替事業のスケジュールに影響が出ないようにします。反対者がゴネることにより、事業が滞るようなことは法律の趣旨からも避けなければなりません。円滑化法の中では、強制執行まではできないので、最後は裁判所にお願いすることになります。 ・SPCに保留床を取得させて、事業を成り立たせることは可能だと思います。いくつか事例もあると思いますが、私は経験がなく、具体的な点についてはお答えできません。すみません
（質問11）学科
質問内容: 逐条都市開発法 第97条（土地の明渡しに伴う損失補償）
第3項 施行者は、前条2項の明渡しの期限までに第1項の規定による補償額を支払わなければならない。この場合において、その期限までに前項の協議が成立していないときは、審査委員の過半数の同意を得、又は市街地再開発審議会の議決を経て定めた金額を支払わなければならないものとし、（以下略）
一方で、
第4項 第2項の規定による協議が成立しないときは、施行者又は損失を受けた者は、収用委員会に土地収用法第94条第2項の規定による補償額の裁決を申請することができる。
3項、4項の両方に「協議が成立していない」と同じ文言がありますが、一方で、審査委員会、市街地再開発協議会。もう一方は、収用委員会。
違いと解釈の考え方をご教示下さい。
（回答11）
（回答３）の再掲
１）施行者側で準備するのが、「審査委員」（個人・組合・会社）「市街地再開発審査会」（公共団体・UR）です。
２）「収容委員会」というのは、各都道府県に置かれている土地収用法に基づく委員会です。施行者とは独立した組織です。
まずは、上記の違いを理解します。
その上で、施行者が準備した審査委員や市街地再開発審査会での裁決に不服がある場合に、収容委員会の裁決を求めることができることになっています。よって、次のポイントからイメージをして頂くといいかと思います。
・全く別々の組織であるという点
・施行者の対応に不服がある場合の措置（裁判では無く、手続きとして用意されている）であるという点
（質問10）学科
例えば、法73条に於いて、条文で整合がとれていない部分があります。また、条文の中で、教材には、借家権とありますが、逐条では、賃借権とあります。どちらが正でしょうか？
（回答10）
第２条の借家権の定義に配偶者居住権が追加されて、
・借家権＝建物の賃借権及び配偶者居住権
となっております。
線引きのPDFは、借家権のままとなっております。改正後の逐条では、借家権の用語に二つの意味が含まれていることから、賃借権と配偶者居住権というそれぞれの権利が表現されています。
（質問９）学科
「4_線引き第一章2020」
P13遂条都市開発法 第1章の三 市街地再開発促進区域 法第七条朱書きの「都市計画事業でなくても良い（個人）」とは、個人施行のみ都市計画事業でなくても良いと言う事でしょうか？
（回答９）
個人施行の場合は、都市計画事業でも非都市計画事業でも施行が可能です。
個人施行以外の施行者は、都市計画事業での施行となります。
（質問８）学科
原則型の権利変換について、参加組合員が土地所有権をもつ場合はあるのでしょうか？参加組合員の役割は施設建築物の一部等の取得ですので所有権をもつことは全くないと考えてよいのでしょうか？
（回答８）
原則型の底地（施設建築敷地）は、宅地に所有権を有している者が取得するというのがルールです。
（元々の地主が底地の権利者になる）
参加組合員が権利変換で施設建築敷地を取得するということは、従前の宅地を所有していることになります。参加組合員が従前の宅地を所有していることはありますので、前述のようなケースでは参加組合員も施設建築敷地の権利を取得することは可能です。
（質問７）学科
質問内容: 第三章、7の問題で区画整理と再開発の一体施行に関する問題につ
問題の解説を読んでも、昨年度テキストの区画整理のパートをみて
全容がよくわからなく、何か参考になる資料はないでしょうか？
（回答７）
区画整理と再開発の一体的施行についてですが、コーディネーター協会から「一体的施行の実務マニュアル」が発行されています。http://www.urca.or.jp/chousa/pdf/ittaiteki_seko.pdf
一体的施行の出題は、２〜３年に１問で頻度が少ない分野となっております。
区画整理事業と再開発を一体的に行うメリットとしては、以下のような点があります。
（メリット）
・施行地区の宅地の所有者で、再開発に入りたくない（共同化したくない、宅地を個別に利用したい）という方が区画整理事業の換地計画で、施行地区外の宅地に換地をすることが可能になります。
（再開発事業のみで施行する場合は、地区外の宅地を取得するには、金銭給付の申出をした後、新たに宅地を購入することになります。）
・再開発の施行地区外の宅地所有者でも、区画整理の区域内にいれば、申出換地により再開発区域の宅地を所有することができ、再開発事業に参加できます。
また、一体的施行を理解するポイントとしては、以下のような点があります。
・区画事業の事業計画に「再開発区」を設定する。（※設定しなくてもできる場合もあります）
・再開発事業で再開発区の区域で、都市計画決定を行う。（再開発事業の区域が定まる）
・再開発事業に参加したい人を集約する。（申出換地の手続き）
区域内で参加したい人：パターン（内→内）区域内に宅地があるので、そのまま再開発に参加。
区域内で参加しない人：パターン（内→外）区画整理の換地計画で、区域外の宅地に換地する。
区域外で参加したい人：パターン（外→内）区画整理の換地計画で、区域内の宅地に換地し再開発に参加する。
・区域外の宅地（従前地という）も再開発区域内にあるものとみなして、再開発を行う。（再開発区域に換地された宅地を「特定仮換地」という）
・区域外の宅地（従前地）にも再開発法の７０条・９０条登記ができるようになった。（一体的施行の緩和規定）
・再開発事業は進んでいくが、特定仮換地のまま権利変換をして、工事を行う。
・再開発事業が完了後、区画整理事業は換地処分を行う。
（質問６）実技
実技A-15で質問があります。
・H24No5
①改めてで申し訳ないのですが、「床面積」の定義をご教示頂けないでしょうか。
②設問3,4ですが、回答としては「ロ」「イ」だけでなくその理由も記載しなければならないのでしょうか？
・H28No2
①設問2ですが、回答はどれでしょうか？
（施行者が取得する保留床に借地権が与えられる。ですか？）
②施工者が取得する・・・の下に書かれている再開発法からの抜粋文ですが、この抜粋では、「施行者に帰属することとなる建築施設の部分に借家権が与えられないように権利変換計画をさだめなければならない」とありますが、矛盾しませんか？
（回答６）
・H24No5
①「床面積」とは、区分所有建物の専有面積になります。
②本試験での回答は、理由は必要ないです。
・H28No2
①②ご指摘の通り、条文の回答が間違っています。
「施行者が取得した施設建築物の一部に借家権を継続させる」が正しいです。
（質問５）学科
3月8日に実施された学科A-4の宿題ですが、授業中には「宿題なし」と言われておりました一方で、宿題が出ています。
遅ればせながら問題1を解きましたが、解説頂いていない内容のように思われますが、これは完全に自主学習が必要なのでしょうか。
だとすれば範囲がかなり広いように思われ、また授業中にも解説をして頂きたく要望させて頂きます。
（回答５）
宿題の件については、大変失礼しました。
講義では宿題なしとしておりましたが、課題を載せております。
内容については、全て解答できるのがベストではありますが、現時点では過去問に触れて頂くのが主な目的となっております。
直前講義で各項目別にまとめた問題を演習し、その中で解説を行う予定となっております。
（質問４）
実技H22 No.5について質問させてください。
設問2にて、対従前資産変換率を求める際、その率が小数点第二位を超える場合や割り切れない場合があります。一方で回答や先生の説明を聞くとどことなく小数点第二位合わせになっているように聞こえたのですが、これはどこか設問に記載があるものでしょうか。
またその一方で回答の「グラフ」には小数点第二位よりも細かく刻んだグラフ線になっているようにもみえ、この辺りを質問させて頂きたいです。
（回答４）
この問題の中では、端数処理について指示がありません。また、グラフについては、１／１００の刻みになっていますが、小数点第二位で端数処理（四捨五入等）をする必要はありません。フリーハンドで書くということを踏まえれば、どのような傾向が見えるかが回答されていれば、多少の数値のブレは許容範囲と考えます。よって、グラフの両端の数字が合って、線が真っ直ぐに引いてあれば、正解になると判断します。
減点ポイントは、
・明らかに値からズレている。
・真っ直ぐになっていない。
・４本の間隔が均等になっていない。
・線が途切れて、一本の線になっていない。
・線が薄くて見えない。
などになると思います。
また、テキストの回答案のグラフ及び権利変換率計算シートを修正しましたので、以下のPDFを参照ください。
（この回答案はスクールのオリジナルですので、公表されているものではありませんので、あくまでも参考としてください。）
（質問３）学科
第3章４ No４の3番で出てくる収用委員会の問題ですが、再開発審査会と収用委員会の違いのイメージがわきません。
（参考）第３章４ No４（問題 選択肢３）
「施行者は、市街地再開発審査会の裁決した補償金等の額に対して不服があるときは、補償金等を供託することができる。」
（回答３）
１）施行者側で準備するのが、「審査委員」（個人・組合・会社）「市街地再開発審査会」（公共団体・UR）です。
２）「収容委員会」というのは、各都道府県に置かれている土地収用法に基づく委員会です。施行者とは独立した組織です。
まずは、上記の違いを理解します。
その上で、施行者が準備した審査委員や市街地再開発審査会での裁決に不服がある場合に、収容委員会の裁決を求めることができることになっています。よって、次のポイントからイメージをして頂くといいかと思います。
・全く別々の組織であるという点
・施行者の対応に不服がある場合の措置（裁判では無く、手続きとして用意されている）であるという点
（質問２）実技
過去問において、数値算出根拠（計算式）が不明な箇所があります。
・令和元年 実技（設問２）
「施設建築物の一部に関する権利の価額（百万円）」⑨
解答は「47」なのですが、解説を見ても解答しか記載がなく、
数値算出計算式が分かりません。
何卒ご教示をお願い申し上げます。
（回答２）
詳細な解説がなく、申し訳ありません。47の算出は以下の通りとなります。
１）住宅の各価額の合計値の1/10を10階の価額となっているので、10階の施設建築物の価額のは、
4,700百万円×1/10=470百万円となります。
２）10階の各区画は、各区画の専有面積割合となります。よって、8号室（80㎡）の施設建築物の価額は、
470百万円×80㎡/800㎡＝47百万円となります。
（質問１）学科
（回答１）
すみません。これは回答のミスです。ご指摘の通りです。
[No.8]以下に揚げる都市計画において、地方自治法が定める指定都市以外の市町村が定めることができないものは次のうちどれか。25-2
1.区域面積が4haの土地区画整理事業
2.区域面積が4haの市街地再開発事業
3.区域面積が4haの高度利用地区
4.区域面積が4haの区域区分
上記の選択肢で市町村が設定できないのは、４の「区域区分」です。
テキストの正解が３になっていますが、４の間違いです。申し訳ありません。