2023再開発スクール・アーカイブ　１

2023再開発スクールの講義受講前に実務経歴申告書と実務経験レポートの作成を行います。
筆記試験合格後、この二つの書類を作成し、面接をするかどうかの判定が行われます。
実務経験が３年以上あれば、登録を行うことが可能となります。
（実務経験が３年未満の場合は、登録の延長手続きをすることが可能です）

 

（筆記試験申し込みから登録までの流れ）

　６月　筆記試験申し込み
　８月　筆記試験
１０月　合格発表、実務経歴申告書及び実務経験レポートの作成
１１月　面接免除の判定
１２月　面接実施（面接免除の方以外）
２０２４年１月　再開発プランナー登録完了
以上

添付ファイルに記入例と書式がありますので、ダウンロードをお願いします。
記入例を確認し、２つの書式から申告書及びレポートの作成をしてください。

実務経歴申告書の書き方　→３年以上の実務経験を確認する。

・これまでの実務経験について記載する。
・再開発事業やマンション建替に限らず、不動産や建築、建設、管理等に関わることは幅広く実務経験となります。
・社会人になってからの実務経験が３年未満の場合は、筆記試験合格後、登録延長制度があります。

実務経験レポートの書き方
・実務経験の中でも、特に印象深いプロジェクトなどを１〜３つほど取り上げて、どのように取り組んだのかを記載します。
注意が必要なのは、事業内容の紹介、会社の紹介ではなく、自分が何をしたのかを記載するようにします。
「このような課題があって、このような工夫をして乗り越えた」というような記載の仕方が望ましいです。
面接官が読んで、この方は再開発プランナーの資格を与えてもいいかどうかを判定することになります。

これからの希望や願望ではなく、過去に取り組んできた経験を記載しましょう。

 （提出方法）
１）「講義スケジュール一覧」の下にある「質問・課題提出・お問い合わせ一覧」をクリック
２）「＋質問・課題提出・お問い合わせ」をクリックし、件名、説明に「実務レポートの提出」と入力
３）添付資料に作成したワードファイルを添付してください。
４）「上記内容で質問・課題提出・お問い合わせをする」をクリックすると「投稿が完了しました。」となります。
５）上記で提出完了です。

上記が確認できましたら、閲覧回答で既読を選択し、回答を送信してください。

学科の講義では、小テストや確認テストなどにモノグサというアプリを使用します。

お手持ちのスマホに、添付PDFを参照して、モノグサアプリの設定を行なって下さい。（パソコンではアプリを使用することができません）

タイトルが「（受講ガイダンス）モノグサアプリの設定について」というメールに記載されている「招待コード」をお手持ちにご用意ください。

・Monoxerに初めて登録する場合

１）アプリをダウンロードして、新規登録して下さい。

２）「モノグサアプリの設定について」というメールに記載されている「招待コード」を入力して、2023再開発スクールのクラスを表示。

（添付ファイルに記載されている「招待コード」は記載例となっており、メールで招待コードが配布されています。）

３）「タスク」の中から「学科（用語）その１_５３用語」選択して、お試しください。

・Monoxerに登録したことがある場合

１）ホームの青い画像を選択

２）「招待コード」を入力して、2023再開発スクールのクラスを表示。

３）「タスク」の中から「学科（用語）その１_５３用語」選択して、お試しください。

モノグサアプリの設定ができましたら、「既読」をクリックして送信して下さい。

学科A-１_再開発法第１章(用語の定義と都市計画）

１）レジュメ解説

２）モノグサによる小テスト

（使用テキスト_添付ファイルをダウンロードして下さい。）

・A-1＿第１章レジュメ・確認テスト１.pdf

・学科A-１ 一問一答.pdf

（講義録画）

https://us02web.zoom.us/rec/share/1gRFnNQiMd-asnL2fJSCqDAxVHjjBYTK5FMDEfIkeFSzXhUnGqwx95c1X-gOOZvt.tgJnh978YZTmP-1o?startTime=1673863077000

（講義概要）

再開発法は一読しただけでは内容が理解できない法律と言っていいかもしれません。その原因は、条文で使われている用語の分かりにくさにあります。

用語の理解が中途半端なままでは、条文の内容も理解できません。再開発法で使われている用語の意味を正しく理解することで、再開発の読解力を身に付けることが目的です。

学科試験の問題の半分は再開発法からの出題になります。ここを８０％以上得点することができれば、合格ラインに近づけることができます。

再開発法を自ら読みこなすことができれば、再開発法の問題を得意分野にすることができます。一方、ここを苦手分野にしてしまうと、合格は遠ざかってしまいます。

「再開発法を制する者が合格を制す」と確実に言い切れます。それには、まず１３の用語を正確に理解します。用語はスポーツのルールと同じです。

なぜそのようになっているのかは興味があれば、追求してみたいところですが、まずはそのまま丸呑みする勢いで覚えてしまう方がいいと思います。

ラグビーのルールは、試合を観ているだけでは理解できません。ルールを理解している人と一緒に観戦すると、ルールとその内容が理解できて、試合がより面白くなると思います。

再開発法のルールを理解することで、再開発法が求めていることをより理解できれば、再開発の面白さに気が付くようになるかもしれません。

「六本木ヒルズと虎ノ門ヒルズは一種？二種？」

六本木ヒルズと虎ノ門ヒルズは、法定再開発事業で作られています。一般的には、森ビルの再開発と言われています。

正確には、六本木ヒルズは「六本木六丁目地区市街地再開発組合が施行者の第一種市街地再開発事業」で、虎ノ門ヒルズは「東京都が施行者の第二種市街地再開発事業」となっています。

再開発事業を行う者を「施行者」と言います。施行者には、「個人、組合、会社、公共、機構（UR）等」の５種類があります。

また、再開発事業には、第１種と第２種の二つの方法があります。第１種は権利変換方式、第２種は管理処分方式と呼ばれます。

世間的には、六本木ヒルズが第１種で権利変換、虎ノ門ヒルズは第２種で管理処分ということは話題にもなりません。

しかし、事業を進めて行く上では、どの施行者がどの手法を使うのかが大変重要になります。また、学科試験でも上記の区別ができることが知識として求められています。

「どうして「都市計画事業として施行する」ことが必要なの？」

市街地再開発事業は、都市計画法に定められている「市街地開発事業」の一つです。市街地再開発事業は、都市計画事業として施行されることになっています。

都市計画事業に位置付けられることで、補助金などの財政的な支援や強制力のある法的手段などが認められることになります。

民間で行う共同化は全員の同意がないとできませんが、市街地再開発事業は、全員の同意がなくても事業を進めることが可能です。

この違いは何かというと、「都市計画事業としての位置付けがあるかどうか」です。

どのようにすれば都市計画事業として施行することができるのかが本試験でも問われることになります。

実技B-1_年度別資金計画１の講義概要

１）年度別資金計画の合格のポイントの解説

２）電卓のトレーニング

（講義録画）

https://us02web.zoom.us/rec/share/u7F_43Sb_vPuNgl0b8qhC3H6cJreivBbRa9DX92sWKPEBHM4ZTzM8kf8HAHySOoT.NSxvE2tf0eP54_uk?startTime=1674467265000

（講義概要）

０）受講ガイダンス

１）年度別資金計画の合格のポイント

年度別資金計画は、実技試験の中でも配点が高く、合否に影響する問題となっています。

この問題での得点を確実にすることが、実技試験を合格するために必須です。

過去に出題された年度別資金計画を演習し、解答方法を学習します。

（宿題）

・単位の計算その１〜その４　　４題

・年度別資金計画の基礎計算　　１題

（宿題の提出方法）

件名：B-１宿題

説明：以下の問題を行なった結果を提出して下さい。

・得点

単位の計算その１　　点

単位の計算その２　　点

単位の計算その３　　点

単位の計算その４　　点

年度別資金計画の基礎計算　　　点

２）電卓のトレーニング

電卓を味方にするのか、敵（苦手）にしてしまうのか。

実技試験では、電卓を使って再開発事業の「年度別資金計画」「権利変換計画」を計算します。

実務ではパソコンの表計算ソフト（エクセルなど）を使用するため、電卓を使って計算する機会はあまり多くないかもしれません。

しかし、試験ではパソコンなどは持ち込めないため、電卓を使って計算するしか方法はありません。

これだけパソコンが普及している社会では、電卓の使用頻度も少なくなっていることも事実です。

見方を変えると、「そもそも電卓の計算に慣れていない」、「使いこなせない」という人も多くいるということです。

電卓の使い方を知っていて、使いこなせることができるだけで他の受験生よりもアドバンテージになることは間違いありません。

・電卓の基礎知識

電卓は小学校の算数の知識で十分に使えます。PCのように使いこなせるまでに知識がいることもなく、直感的に使えます。

一方で、電卓に備わっている便利な機能について、知らないまま過ごしている人もいます。

実技試験対策として、電卓を活用するにあたって、必須の機能は、次の３つです。

・GT　（＝で計算した小計を合計するキー）

・M＋　（数字を記憶できるキー）

・÷÷　（分子と分母を入れ替えるキー）

この３つのキーの使い方を覚えて、便利に使えるようにしましょう。

・電卓の計算は体力と精神力の勝負

本試験会場は戦場です。１８０分で５題の問題を解答するために、時間的な余裕はありません。

余裕が無いことに加え、周りからは電卓を叩く音が絶え間なく聞こえてきてうるさいです。その音に心が折れそうになります。

計算の量が膨大に見えて、計算が合っているのか、最後まで解答できるのか、全問解答できるのか、頭は不安で一杯になります。

普段の練習だと絶対に間違えない簡単な足し算ができなくなります。数字を見落とします。桁を間違えます。

（これは本試験の緊張により、視野が狭くなってしまうために起こる現象と推測されます。）

実技試験は、「１８０分連続して計算し続ける体力」と「自分の計算結果が正しいと信じ続ける精神力」の二つの勝負と言えます。

まずは電卓の計算に慣れることからこの講座では、電卓検定３級のレベルになるためのトレーニングを行います。

計算の途中で一つ間違えるとそれが全体の合計や構成割合に影響するのが、実技試験の年度別資金計画の計算に類似しています。

一つのミスもできないという正確さと４０分の制限時間で全問解答する計算スピードが求められます。

一回だけ練習しただけで、正確さとスピードは向上しません。問題は１０回分用意しています。

練習の回数を重ねるごとに、ミスを減らして得点アップを目指し、どうすれば時間が短くなるか（計算スピードが速くなるか）を工夫していくしかありません。

本試験の直前になってからでは、落ち着いて電卓の練習をやっている余裕はありません。

「電卓を制する者が実技試験を制す」この言葉を信じて、練習に取り組んで下さい。

講義では「ブラインドタッチ」のやり方も出ています。是非、５本指で電卓が叩けるようにチャレンジして下さい。

尚、「キーを叩く音」が周りの人の迷惑にならないように配慮して練習して下さい。図書館やカフェは特にご注意ください。

（本試験では思いっきり叩いて大丈夫です。）

学科A-2_再開発法第2章1（個人・会社）

１）レジュメ解説

２）モノグサによる小テスト

（使用テキスト_添付ファイルをダウンロードして下さい。）

・A−2＿第２章1（レジュメ）個人会社.pdf

・学科A-２一問一答.pdf

 （講義録画）

https://us02web.zoom.us/rec/share/LJ5AQWCT_qAGPS2Bf9M6T2RXycdXDR6SGLTGR2d1r0QVUxH17F7o9On1NtgL46T4.AG9GFOcIs6pc5Ahd?startTime=1675071984000

（講義概要）

・施行者とは？

市街地再開発事業を行う事業主体を「施行者」といいます。（工事の施工者と間違えやすいのでご注意ください）

施行者には、個人、組合、会社、公共団体、機構（UR、住宅供給公社）があります。

再開発法の第二章は、施行者に関する条文が定められています。学科試験でも１０問〜１５問の出題がされる分野になっています。

この分野でしっかり得点することが、合格への近道になります。

市街地再開発事業は、権利者が共同して組織を作り、その組織が事業を行うことになります。

組織の成り立ちや組織の運営方法、組織の解散等について再開発法に定められており、その内容について学科試験で問われることになります。

 

・個人施行者

施行地区に権利を持つ自然人や法人が施行者となって、第一種市街地再開発事業を行うことができる制度です。

権利者全員が同意をしていることが必要ですが、大きな組織を作らずに少人数で意思決定を行うことができます。

また、施行地区内に権利が無くても、他の地権者から同意を得ることで施行者になることもできます。

 

・会社施行

予め地権者による株式会社を設立し、その会社が再開発事業の施行者になるという制度です。

地権者が出資をして会社を立ち上げるというハードルがあります。

一方で、一度設立した会社は再開発事業が終了した後にも存続することができ、ビルの管理や周辺のまちづくりなど様々な活動をすることができます。

実技B-2_年度別資金計画2（H 24.H26)

（録画）

https://us02web.zoom.us/rec/share/wbUXOk2vltEasheL9XkPTIl_o8pDZc_KGrWMZ0Radn-pEOt-3S4rMKKvWiuRMEFn.DejgSNW9OLFfq7XW

（講義概要）

「年度別資金計画の得点が実技試験の合否を左右する」

何度も繰り返しお伝えしていますが、実技試験は５題の問題が出題され、合計得点が１００点の試験です。

解答時間は３時間（１８０分）です。

５ 題を３時間で解答しなければいけないのですが、与えられている時間ではギリギリという状況です。

上記を踏まえた上で、この問題に取り組んでいくことが重要です。

「年度別資金計画の問題は、国語の試験」

数字に強い方が有利な試験と思われがちですが、これは国語の試験と思って頂いてもいいです。

数字に強くないと得点ができない訳ではありません。出題される計算のレベルは数学というよりも、算数のレベルです。

ですから、理系の方が有利になるということもありません。

どこにどんな条件が書いてあるかを読み落とさないようにすることが求められるので、そういう意味でも国語の試験です。

だいたいこのあたりに記載があるはずだという「アタリ」がついてくると、解答時間が大幅に短くなっていきます。

学習を始めた当初に時間を要する原因は、「計算をするための条件が、問題文どこに書いてあるか分からない」からです。

それを探す時間が長いので、全体の解答時間が長くなってしまいます。

「どこに何が書いてあるのかが見当が付いて、素早く必要な条件に辿り着く」ということが必要になるので、計算力以上に読解力が求められます。

「計算結果が連動している。事故（ミス）も連動する。」

年度別資金計画の問題は、各年度で簡潔する項目と、他の年度に影響する項目があります。

他の年度に影響する項目として、以下のような項目があります。

・調査設計費（権利変換計画) →２年に分かれる。

・借入金 → 支出から補助金を差し引いた金額なので、項目の一つ間違えると、金額が変わる。

・借入金利息 → 借入金が変わると、利息も変わる。

・各年度の小計、合計及び総合計 → 小計、合計が変わると総合計が変わる。

一つの事故（ミス）が３つ、４つと多重事故（ミス）を引き起こしてしまうことをまずは理解しましょう。

そして、それを防ぐための対策（練習）が必要になります。

「解答時間は６０分を基本にプラス１０分までが限界」

年度別資金計画の配点は３０点〜３５点となっており、全体の３割になっています。問題の中でも最大の配点です。

配点が３割であることと同時に、問題に配分できる時間も１８０分の３割の５４分が一つの目安になります。

５４分で解答できればベストですが、本試験当日は緊張することで普段は簡単にできる計算にも手間取ってしまう恐れがあります。

そうなると時間配分としては、６０分を基本とし、当日のコンディションに応じてプラス１０分の余裕を持っておくことが必要です。

トータル７０分を超えてしまうと、他の問題の解答に影響してしまうので、一旦区切りを着け、他の問題に切り替えていくことになります。

実技試験は時間配分の試験となりますので、模擬試験で本試験と同じ３時間の時間配分を練習して必要があります。

普段の学習では、現時点での解答時間がどれくらいなのかをメモしておくことで、年度別資金計画の問題に必要な時間を体感できると思います。

学科A-3_再開発法第二章２（組合・公共）その１

（録画）

https://us02web.zoom.us/rec/share/4vawZzOnJKKhLeOVDg0RU0UbwaO28F-X8uxSHm4ByNhccTp35DvBnuJZnCJ6X1xY.H3Yr8dXFBX7EXKmH?startTime=1676282532000

（講義概要）

「市街地再開発事業の中で最も多く施行されているのが組合施行」

前回の講義では、施行者の中のうち、個人施行と会社施行を学習しました。

今回は、地権者が組合を組織し、その組合が再開発事業を行う「組合施行」について学習します。

市街地再開発事業の中で「組合施行」で行われている地区が一番多くなっています。

再開発組合の基本事項を理解することは、今後、再開発事業の実務を行う際に一番役に立ちます。

また、現在再開発事業の実務に携わっている方は、次のような段階があると思います。

・準備組合の立ち上げを行って、都市計画決定を目指している。その後、組合設立認可を目指している。

・組合が認可され、権利変換計画の縦覧に向けて、地権者面談を行っている。

・組合に必要な事業費の融資を受けるべく、金融期間と相談している。

・補助事業が完了したので、行政から補助金をもらう手続きをしている。

・権利変換計画が認可されて、地権者の明渡しを行っている。

・解体工事や本体工事の発注を行っている。

・工事期間中に管理規約の策定を行っている。

・工事が完了し、地権者の引き渡し、事業の清算を行っている。

・組合の解散認可を受け、清算業務を行い、組合の消滅が直近になっている。

など、事業のどのタイミングでも市街地再開発が事業主体となり、事業を行っています。

施行者としての市街地再開発組合は、再開発法に位置付けられており、条文の内容を理解することで、組合の運営についても理解することができます。

「公共団体施行」

再開発事業は都市計画事業として施行することから、公共団体が施行することが本来の姿であるといえます。

駅前の交通広場を整備したり、都市計画道路や公園を整備する事業と同じように再開発事業も公共事業として取り組むことで、まちづくりをすることになります。

公共団体施行だけでまちづくりを行うには、時間が必要です。

そこで、個人施行や組合施行、会社施行などの民間活力を最大限に活かすることを目的として、施行者の選択肢が設けられています。

ここでは、公共団体が市街地再開発事業を行う場合の手続きについて学習します。

これまでに学習した、他の施行者の手続きについての知識を活かすことで、公共団体施行の全体像が見えてきます。

実技B-3_年度別資金計画2（H 25.R2)

（講義録画）

https://us02web.zoom.us/rec/share/vLm9l5JJ37HxMjdDlPgKh-ncowxhVaTTp8Ubm_ZQp5m2hEu3h6MrE7NfmQC2S2TN.TRObYKgexc7oShLS

（講義概要）

 ・年度別資金計画２（繰越し型）

前回は支出と収入が同額となるタイプの問題（収支ゼロタイプ）を演習しました。

今回の問題は支出よりも収入が多くなる問題（繰越しタイプ）の演習です。

収入が支出よりも多くなりと、余った分は翌年度への繰越金となります。

次の年度では、前年度の繰越金が収入となります。

収支ゼロタイプと繰越しタイプを比べると、繰越しタイプの方が計算手順が多くなるため、時間が必要になります。

どのタイプの問題なのかを最初の段階で把握しておくことが重要です。

・借入金利息の計算

収支ゼロタイプでは、借入金の額は支出ー収入＝借入金として計算します。

一方、繰越しタイプは、借入金額が問題の条件として示されることがあります。

その場合、当該年度分の借入分については、利息の計算ができます。

繰越しタイプの問題では、当該年度分と前年度分の利息を計算することがあります。

当該年度分の利息を計算する場合に、当該年度分の借入額の５０％で利息を計算することがあります。

年度の当初と年度の終わりで借入をした場合には、当然に利息額は変わります。借入額の５０％の利息

ということは、年度の中間で借入をした場合を想定していることになります。

利率も問題の条件で示されることになります。何％という条件は、事務費の計算と利息の計算で多く出題されますので、混同しないように注意が必要です。

・補償費の計算

工作物補償とは、従前の建物評価に含まれない建物に付属している設備などへの補償です。

移設できるエアコンや電話、インターネットなどの通信設備、看板などになります。

実技試験では、詳細な内容についてまでは出題されません。

「建物評価額の10％を工作補償とする」といった内容で補償費の計算を行います。

転出する建物の補償は、９１条補償（対価補償）になります。

工作物補償は９７条補償（移転補償）になります。

・仮住居補償・仮営業所補償とは、権利変換する人が工事期間中に仮住まいや仮営業をするために必要な家賃の補償になります。

転出する権利者についての条件が示されますが、権利変換する権利者の条件は具体的に示されません。

転出者の条件を基に、「全権利者から転出する権利者を差し引くと、権利変換する権利者」となることを理解し、自分で権利変換する権利者の条件を整理する必要があります。

（Rが転出率とすれば、権利変換率は１ーRで示すことができます。転出率：R＝２０％であれば、権利変換率：８０％　になります。）

学科A-4_再開発法第二章（逐条確認１）

（講義録画）

https://us02web.zoom.us/rec/share/L8Xs2CvuSVGXQZdcVw0xIERbVwWisrtnwt1DsStjxZvmHc4n2GX9zgdGynYdaGMb.TFbqeTAlg5shikMk

(講義概要）

・逐条とは？

一般的に法律は、条文→施行令→施行規則とより詳細な内容の定めが書かれている構成になっています。

逐条とは、条文に関連する施行令や施行規則を条文の直下に再編集し、参照しやすくしている法令集のことを指します。

再開発プランナーの実施団体である再開発コーディネーター協会では、毎年「逐条都市再開発法」を発行しています。

当スクールでは、各自に１冊逐条をご用意頂き、「マイ法令集」を作成してもらうことにしています。

・法令集の持ち込みは不可！

学科試験には法令集の持ち込みはできません。

持ち込みができるようになった方がいいのかどうかにはメリット・デメリットがあります。

持ち込めるようになると、問題の難易度が一気に上がってしまうことが考えられます。

一方、持ち込みができない方が、基本的事項を問うレベルの難易度に止まるため、対策のし易さはあります。

また持ち込みができると、法令集に自分のメモや書き込みをすることができないのですが、それができるようになります。

・答えは条文の中にある！

学科４８問のうち、再開発法の問題が半分出題されます。

法律の内容から問題が作成されているので、再開発法を読み込むことが得点アップの最短距離になります。

一方で、都市再開発法は読みにくいところもある法律です。最初から読み始めても途中で挫折してしまう可能性もあります。

当スクールでは、逐条が合格へのパートナーとなるように、様々な工夫を紹介していきます。

・逐条の発行は３月

現時点で逐条の発行がされていないので、入手することができません。

発行されましたら、各自でご用意頂き、マイ法令集作成を進めて貰います。

（発行されましたら、改めてご案内します。）

※既に逐条都市再開発法をお持ちの方は、平成３０年の改正が反映されているかをご確認下さい。第２条の「借家権」の定義が、「建物の賃借権（一時使用のため設定されたことが明らかなものを除く。以下同じ。）及び配偶者居住権をいう。」となっていれば大丈夫です。

実技B-4_年度別資金計画4（H29.H30)

（講義録画）※H29解説

https://us02web.zoom.us/rec/share/ooCFE3qZud_0Esq4WofrBG7Zj_GxRThyFDgLSXeTQaCdiw02Pw_isi_wQOasaMU.fu7RC-dDnklD19jj

（講義概要）

B-4_年度別資金計画３

これまでに「収支ゼロタイプ」「繰越しタイプ」の問題演習を行なってきました。

H29年は、これまでの過去問とは以下の点で異なっており、受験者が戸惑ってしまう問題でした。

・設計料率の計算をする。

・工事出来高を計算し、工事管理費と保留床処分金を工事出来高に応じて配分する。

・再開発ビルの総床価額（床原価）を計算する。

H30年は、図で道路拡幅部分と再開発事業のエリアが明示され、公共施設管理者負担金対象になる部分と再開発事業の補助対象になる部分の区分けをする問題でした。

さらに、従前の建物の評価額を計算する必要がありました。

 

上記、２つの問題については、基本事項を応用するという問題になっており、基本事項の理解が出来ていれば、問題なく計算が進められました。

この問題を演習することで、基本事項の確認をします。

 

・エクセルデータの活用で、資金計画を理解する。

資金計画の解答のエクセルデータが配布されています。

このデータを活用して、資金計画の計算の流れを理解します。

各セルを見ていくと、数字が入っているセル、数式が入っているセルとなっています。

小計や合計のセルを見ると、どのセルが足されているのかがすぐに分かります。

複数のセルを選択すると、フレームの下にそのセルの合計値が出ます。これは検算するのに便利な機能ですので、是非、使って見て下さい。

一つ一つ計算すると時間を要しますが、エクセルデータを見ながら確認すると短時間でできます。

学科A-5_再開発法第2章（逐条解説及び第2章小テスト）

（講義録画）

https://us02web.zoom.us/rec/share/FxMZ51nv6dSiChAcAITF3iFLUDoT0G3rKsaalVmAper8mGn0_SKnIQmd1KtkWV0n.jUcyBqBbIr1qCjsp?startTime=1678874482000

（講義概要）

・逐条解説のA-4からの続き

前回の講義の続きを行います。

・第２章小テスト

実技B-5_年度別資金計画5（R１No1.R3No2)

（講義録画）

https://us02web.zoom.us/rec/share/aTI8K77bgL1NI3UDD8sOAPzDdzUZQWOqZBJwu3O6Q0SgaVaHFFty8UMisb100aNq.JjQdkx8_qlkKoxqp?startTime=1679306470000

（講義概要）

「最近の出題内容を確認する。」

最近の本試験で出題された問題を演習します。過去に出題された内容がこれまでに演習した問題とほぼ同じ内容になっていることを確認します。

近年、出題が多い内容としては、

・駐車場の1/5の緩和以外の容積対象外面積による延床面積の算出

・設計料率の計算

・再開発事業の補助対象から、公共管理者負担金を除く

・工事出来高割合の計算

などがあります。

 

「年度別資金計画の出題傾向を読み解く。」

年度別資金計画の問題では、受験者の計算力が問われます。

出題者としては、制限時間内で計算できないような難しい問題を作るのは、簡単です。

受験生が全く点数が取れない問題を作成しても、平均点が低くなり、点数に差がつかないため合否判定が難しくなります。

逆に、易しい問題を出題すると、平均点が高くなり、これも同様となります。

このような状況を踏まえ、難易度を調整して、合否判定が明確になるような問題を出題することが求められます。

そうなると、過去に出題された問題を使うことになります。どれぐらいの平均点になったのかのデータがあるので、1から新しい問題を作成する手間を掛ける必要がありません。

よって、過去問を演習することが本試験で得点するための近道となります。

学科A-6_再開発法第３章１

（講義録画）

https://us02web.zoom.us/rec/share/e1Ch99EOPSCzY5Fhk9qSPiN_rE9tDxEWlOmhr7tL5pOvIrYPAdHCwVY7uJKU-JOf.2FsQZlwVGgH4NW1t

（講義概要）

「権利変換が再開発事業の根幹」

再開発法は、「事業法」と呼ばれ、事業の法的な手続き（ルール）について定めています。

再開発法の中でも、第三章に規定されている「第一種市街地再開発事業」は、「権利変換」が事業手法となっています。

権利変換とは、土地と建物の権利を新しい再開発ビルの床（土地の共有持分、建物の専有部分）に置き換えることを指します。

再開発とは、「２人以上、数百人の権利者が共同ビルを建てること」と言い換えることができます。しかし、数百人の権利者の全てが再開発に同意するとは限りません。

共同化をする場合には、そのエリアの地権者に声を掛けて、計画に乗ってもらうか、土地を手放してもらうことが求められます（いわゆる「地上げ」と呼ばれるやり方がイメージしやすいかもしれません）。

地上げを成功させるには、地権者の合意が必要ですし、一人でも反対者がいれば、なかなか計画が前に進まないことになります。

一方で、再開発事業は、都市計画に定められた都市計画事業となっており、実際に施行するためには、全員の合意が無くても、ある一定の合意の元で進められる手法が必要になります。

 

「条文（ルール）が多い→権利者の権利を守るため」

「再開発」はその地区内に居住する方に対して、大きな影響を与えます。その影響にはいい面も悪い面もあります。

いい面は、「自力では建て替えることができない密集エリアの建物を新しくすることができる」「防災に強い街づくり（道路を拡げたり、広場を設置したり）ができる」などがあります。

悪い面は、「共同ビルに入ることになる」「工事期間中に仮住まいや仮店舗での営業が必要。引越しが２回発生する」などがあります。

「再開発」に賛成している人にとっては、いい面はともかく、悪い面も受け入れることができます。

しかし、反対している人にとっては、いい面も悪い面も受け入れ難いものになります。

賛成者はともかく、反対者も権利変換をすることになるので、権利者間の公平性を保つことが事業進める上で非常に重要になります。

再開発法では、権利者間の公平性に関して、多くの条文が用意されています。それは、地区内の関係者の権利を守るために、定められています。

 

「講義受講→モノグサ（○×確認）→条文で確認（ルーチンワーク化）」

講義では、定められた条文について、実務的な運用を交えながら、解説をしています。

また、試験によく出る条文についても、その理由も含めて解説しています。

講義を受講した後は、モノグサアプリで、○×確認をしてください。

さらに、マイ法令集でその問題の条文の書き振りを見ることで、より理解が深まることになります。

再開発法は何度読んでも新しい発見がある法律だと思います。

実技B-6_権利変換計画（合格のポイント）・問題演習（計算型）H２８年No３

（講義録画）

https://us02web.zoom.us/rec/share/v9ZzsTO3xcCztC-D6T4UMC7Qb1KSqG0Hkp5g14eb4olLeEmk22g44Xus2uO7bl0O.pUfwqpNzfr3X8ORR?startTime=1680516016000

（講義概要）

「権利変換計画は再開発事業の根幹」

従前の資産（権利）を従後の資産（権利）に置き換えることを「権利変換」と言います。

施行地区内の全ての権利をまとめたものを「権利変換計画」といい、再開発事業の事業手法の根幹となります。

学科試験では、再開発法に定められている権利変換計画を作成するためのルールが出題されます。

実技試験では、権利者の権利変換モデル（面積、共用部分の共有持分、敷地の共有持分）を算出する、権利変換計画の種類の説明をする等の問題が出題され、法律に定められたルールに基づいて実際に計算をしたり、記述をすることになります。

 

「（計算問題）基礎的な計算力を問われる」

計算で求めるのは、①従前の土地建物の評価額、②従後の用途別の床単価、③従後の専有部分の床面積、④従後の共用部分の共有持分、⑤従後の敷地の共有持分等になります。

この中で、従後の面積を算出するには、①÷②＝③ で求めることができます。

④⑤については、専有面積按分と効用比による配分になります。④⑤の計算を算出するには、割り算の基礎的な計算力が必要になります。

繰り返し計算を行い、計算力を付けることが必要です。

 

「（記述問題）再開発法に定められたルールの基礎知識が問われる

計算をしないで、記述する問題も出題されます。権利者の意向（住宅がどれ位欲しい、店舗が欲しい等）に応じた権利変換モデルを作成します。

権利者の意向が権利変換計画のルールに適合するのか、しないのかを判断する必要があります。

学科で学習した知識がそのまま出題されることもあり、権利変換計画の分野の知識は得点に繋がります。

学科A-7_再開発法第三章2

（講義録画）

https://us02web.zoom.us/rec/share/09dvcTam7ziXktfEDyTKe-ieV-tD5fD04fPZ9gZPJL4vBiKhm0pm3aMo_a3Q2VJN.18GFkImzzkrWDN0n?startTime=1681120819000

（講義概要）

・原則型の権利変換計画のルールを学習する。

「施設建築敷地」という用語が示す内容がイメージできない、又は曖昧なままにしておくと原則型の権利変換計画の理解が進みません。

繰り返しになるかもしれませんが、「再開発」というと高層ビルや高層マンションを想起しますが、建物よりも敷地（土地）に注目をした方が理解ができると思います。

第三章で定められているルールの中でも「土地の権利形態についてのルール」が権利変換計画の核となります。

再開発ビルの敷地に地上権が設定されて、底地と地上権部分で上下二層に分かれているというイメージを持つことが第一歩となります。

原則型（地上権設定）が地上権非設定型になるは？

原則型を原則型（地上権設定型）と表記することで、原則型の特徴を明示します。

事例として原則型の再開発はほとんど施行されていません。多いのは地上権非設定型、全員同意型の権利変換計画での施行です。

（私も実務では原則型の再開発に携わったことはありません。マニュアルや条文の知識のレベルです。）

前回の講義で、原則型（地上権設定型）が地上権非設定型の権利変換になる仕組みは、用語の置き換えを行うという話をしました。

今回の講義では、原則型のルールをベースに、地上権非設定型のルールとの違いを学習します。

 

・全員同意型が設けられているのは？

施行地区内の関係権利者や保留床取得者（参加組合員や特定事業参加者）の全権利者からの同意を得た権利変換計画には、ルールの緩和があります。

どのルールが緩和されて、どのルールが緩和されないのかが出題されます。

全員の同意があれば緩和される理由と全員の同意があっても緩和されない理由を考えると、そのルールが設けられている意味が理解できます。

学科の権利変換に関する問題文を読んだ時には、最初は何が問題になっているのかも分からないかもしれません。

出題者としては、再開発法の中身を理解しているかどうかを問いたいので、条文が意図することを理解することが学科得点アップの近道となります。

実技B-7_権利変換計画2

（講義録画）

https://us02web.zoom.us/rec/share/97IoQS-2Y-sBuNZ4PQHTElYyp_oDoLn74er6Zy_aR1t0JxWOfpxBl1yoJ2olnNDH.Izt63VKhoXtLG_b0Twitter LinkedIn Blog

（講義概要）

 ・権利変換計画の書式を見分ける

学科でも学習した書式を再度確認します。原則型、地上権非設定型、全員同意型のどの書式なのかを与えられる床の用語の違いで見分けます。

権利変換計画に定める内容は、再開発法第７３条に示されています。この条文の内容については、学科で出題されます。

実技試験では、条文に定められているルールを使って、実際に計算をすることになります。

権利変換計画の書式のどこに何を定めるかを理解した上で、問題を解答します。

 

・権利変換計画を作成する流れを理解する

権利変換計画（計算型）の問題の流れは、次の通りです。

１）施行地区内の宅地、建築物の権利関係、価格を整理します。→従前資産の評価

２）再開発ビルの用途毎の床価格を算出する。→従後資産の評価

３）指定された権利者の権利変換モデルを作成する。

　①希望する用途（商業や住宅）の専有面積を算出する。

　②専有面積に応じた共用部分（部分共用、全体共用）の共有持分を算出する。

　③専有面積に応じた敷地の共有持分を算出する。

 

・共有部分の共有持分、敷地の共有持分の計算に慣れる

権利変換計画（計算型）の問題の中でも、共有部分の共有持分と敷地の共有持分の計算を苦手にしている方が多いです。

それは、専有面積は物理的なモノとして存在するのに対して、共用部分の共有持分は抽象的な概念だからです。

「共有」という概念が建物の共同化をする場合にはとても重要です。

また敷地も１人が土地を所有するのであれば、「何坪の土地を持っている」という所有しているイメージを持つことができます。

土地を二人で共有することになると、「何坪の土地のうち、半分を持っている」ということになり、「共有で所有する」という概念が無いとイメージできません。

実技試験では、「共有という概念」を「数値（持分）」で算出することが問われます。

 

・苦手なら無理しないことも必要

共有持分の計算が苦手という方は、思い切って捨てるという選択も必要です。

実技試験の合格目標点は、６５点です。満点を目指す試験では無いので、どこで得点するのか、どこは捨てるのかを本試験までに組み立てましょう。

苦手でも得点しないといけない分野ももちろんありますが、共用部分も持分については、無理に時間を費やす必要はありません。

学科A-8_再開発法第3

（講義録画）

https://us02web.zoom.us/rec/share/FzYdUQC6kjtRLO4NtuhZDFZNusFzRTB68J96Wd2gZzOTQaaR8kKATh05vKi8K9s.zUezjBy8L_8FAC7k?startTime=1682330463000

（講義概要）

 ・権利変換計画の変更手続き

権利変換計画が認可された後、権利変換計画の内容が修正・変更になることがあります。その変更手続きについての定めを確認します。変更に関する問題は頻出なので、確実に得点源にしましょう。

権利変換計画を変更するには、原則として認可申請をしたときと同じ手続きが必要になります。

・都道府県知事の認可

・権利変換計画の縦覧

・審査委員の同意

一方で、変更の内容によっては、上記の手続きまで必要の無いこともあります。変更の程度によっては、手続きの緩和措置が用意されています。

変更の内容が「軽微な変更」に該当する場合、手続きが不要になります。

権利変換計画に定める項目毎に、軽微な変更になるか、ならないかが定められています。条文や一覧表でその内容を確認します。

明け渡しと補償の支払い権利変換計画が認可されると、従前の権利が従後の権利に置き換わります。

地区内の権利の整理ができたので、地区内にある建物を取り壊して更地にすることで、工事の準備に入ります。

新しい建物の権利を取得しない権利者の権利は、権利変換期日で消滅します。消滅する権利の対価として、補償費が支払われます。（９１条補償）

戸建ての自宅を建て替える場合は、自ら移転先に引っ越しをして、建物の解体をします。引っ越しや仮住まいの費用は自己負担です。

一方、再開発事業の場合は、都市計画事業として施行する（公共性が高い）ことから、引っ越しや仮住まいなどの移転に必要な費用が補償されます。（９７条補償）

再開発事業の施行者は、補償費を支払うことで、地区内の建物を使用している権利者に対して、明け渡しを求めることができるようになります。

再開発事業への賛成者であれば、期限までに明け渡しをしてもらうことには大きな問題はありません。

一方で、再開発事業に対して反対している、または、賛成していない方については、明け渡しを求めることは非常に困難になります。

いわゆる「ごね得」のような明け渡しの代わりに有利な条件を引き出すようなことができないように再開発法が整備されています。

この仕組みは、事業を円滑に進めるための一つになっていることを理解します。

逐条に線引きをすることが、合格への近道

学科試験では、法令集の持ち込みはできません。しかし、法令集から出題されるのは紛れもない事実です。

重要条文の線引きを行うことで、ここから問題が出題されるという原典を確認することができます。

再開発の認可をする役所の人も、学科試験の出題者も再開発法をベースにしています。

実務で再開発事業に携わる場合も、再開発プランナーの試験を受ける受験生も再開発法を読み込むことで、同じ土俵に立つことができます。

線引きした条文を常に携帯し、「この内容は、どの条文に書かれているのか？」と辞書を引くように、条文を確認しましょう。

この作業は、面倒臭く、遠回りのように感じるかもしれませんが、学科試験合格への一番の近道です。

実技B-8_権利変換計画3 （計算型）R３No２,R３No５

（講義録画）https://us02web.zoom.us/rec/share/VzqGWIHd-IyrV3HBgU8wvu-N9CyPlHmNofbzebyDip1Uamkyf3bL5PurxJI4t0_Q.FPzL5XgGIrY93VZf?startTime=1683539995000

（講義概要）

・権利変換計画の計算型の問題演習（H30No2）

　Bー7講義で行った権利変換計画の計算型の問題を改めて演習します。

　従前資産額の整理、施設建築物の用途毎の床単価の算出、権利変換後の面積の算出、共用部分・全体共用の共有持分、施設建築敷地の共有持分の算出方法を演習します。

 

・「共同建替方式」による負担金の配分について（R3No5)

「等価交換方式」とは、共同化によって産み出された床を保留床として第三者（デベロッパー）に譲渡して、事業費を賄う方法です。

共同化に参画する地権者は、所有する土地及び建物を評価して、その評価と同じ価値（等価）の新しい建物の権利を取得します。

地権者には、新たに資金調達をする必要が無い点がメリットとなります。

「共同建替方式」とは、共同化によって産み出された床を保留床として第三者（デベロッパー）に譲渡せずに、地権者が自己資金で取得する方法です。

共同化に参画する地権者は、取得する床の配分方法（評価額に応じて配分、面積に応じて配分等）を検討し、取得する床に応じた自己資金を負担し、事業を行います。

学科A-9_再開発法第3章4 （添付のテキストは、A-8と同じです。）

（講義録画）https://us02web.zoom.us/rec/share/vjwsns9WPF54c0Spyq9A_nBJxwwgJ78GwX-bgRQTSYpBYRo-0SbOPxrD19XEf13j.WFYqJ9W08GTO3y5d?startTime=1684144911000

（講義概要）

 「逐条への線引きで、正しい情報を把握しましょう。」

学科試験では、条文の中の一部分を他の文言に変えて、その正誤を判断する問題が出題されます。

正誤を判断する項目としては、「誰が、何を、どれ位、どうするのか」などがあります。

（例）・誰が？：都道府県知事、市町村、施行者、審査委員、職員、など

　　　・何を？：規準、規約、定款、事業計画、権利変換計画、管理規約、など

　　　・どれ位？：１０日間、２週間、３０日、１ヶ月、６ヶ月、３分の２、過半数、など

　　　・どうするのか？：〜しなければならないのか、〜できるのか、　など

正誤を判断するためには、まずは条文に記載されている正しい情報を知っている必要があります。

 

「試験問題を作成するつもりで、条文を読むことで、出題者の視点になる。」

問題「事業計画の認可は、都道府県知事が行う。」正解は○となります。

上記の問題は条文の抜粋になりますが、事業計画、認可、都道府県知事の３つの情報が入っています。

３つのうち一つを変えることで、間違っている設問を作ることができます。

「事業計画の認可は、施行者が行う。」→×

「事業計画の認可は、審査委員が行う。」→×

出題者は条文に含まれている情報を分割し、その一部分を別の情報に変えることで、問題を作成します。

そして「分かりやすい間違い」よりも「気づきにく間違い」にする問題を作成します。

「分かりやすい間違い」は、正答率が高くなるため、差がつきません。

「気づきにくい間違い」は、正しい情報をきちんと理解していることになるため、理解力の差が出ます。

また、「全く気づかない間違い」は、誰も気が付かないため、これも差がつきません。

自分が試験問題を作るとすれば、どこをどう変えていくかという視点を持つと、条文の見方が変わってきます。

そうすることで、条文を読み込む力がレベルアップします。

実技B-9_権利変換計画4

（講義録画）https://us02web.zoom.us/rec/share/oPcyM8I0TSn40JwfcczE3guM_YTXHGGObmMrT0LhnTqONLQ0hkwrwSbNxuDteQ.iqi3EFnolwVvjhUW?startTime=1684836579000

（講義概要）

 ・権利変換計画（計算型）R2No2

権利変換計画書を作成するための基礎知識と必要な数字の計算を行う問題です。

第一ステップ　→従後の床面積の算出

１）従前資産の整理　２）従後の床価額（床単価）の算出　３）従後の床面積の算出　は連動していますので、１）〜３）はミスをしないように確実に計算します。

第二ステップ　→共用部分及び敷地の共有持分の算出

４）部分共用の算出　５）全体共用の算出　６）敷地の共有持分の算出　４）〜６）の計算が苦手な方が多いです。ということは、この部分で得点できると差が付きます。

本試験では、

・第一ステップは、確実に得点する。

・第二ステップは、残りの解答時間を見極めて、取り組むかどうかを判断する。

が問われることになります。この問題に、どれくらいの解答時間を割いて、何点になるのかを見極めるようにしましょう。

 

・権利変換計画（計算型）R3No3

R２No２の問題と比べると、共有持分の計算が無い分、計算量が少ない問題となっています。一方で、従前の権利者が多く、権利関係及び従前資産額の整理に時間を要します。

本試験では、読み間違いや勘違いが発生しやすくなります。しかし、慎重になり過ぎて時間を掛け過ぎてしまうとタイムアップとなってしまいます。

計算問題の余白に、従前の権利関係図を素早く描けるようになると、ミスを減らすことができます。

頭の中だけで考えるのではなく、手を動かしたり、声は出さずに口を動かしたりすることでミスを防ぐことに繋がります。

学科A-10_都市計画法 

（講義録画）https://us02web.zoom.us/rec/share/wW9_Fd32EUXJYTbPRs8_8kmfiuBdPseO9ohkIxRjhSvzNxPVl4YIFR6TT8AUnMIx.BPO016zQW4MSNJpL?startTime=1685354429000

「都市計画法を初めて学習する方へ」

今回の講義では、「レジュメ」と「サブテキスト」があります。「レジュメ」は過去に出題された条文をまとめています。

「サブテキスト」は、市販されている都市計画の解説本から、学科試験に出題される分野を抜粋したものになっています。

都市計画法を初めて学習する方は、最初に「サブテキスト」をご一読頂き、次に講義動画を視聴してください。

 

（講義概要）

「市街地再開発事業は、どのように都市計画法の中での位置付けされているか」

都市計画法には、都市計画事業について規定があります。

市街地再開発事業は、都市計画に定められることで、都市計画事業として施行することができるようになります。

建物の共同化事業が、都市計画に定められているのか、定められていないのかでは大きな違いがあります。

共同化を進めるにあたり、「地権者が組合を設立して、共同事業を行う」というのは市街地であれば、通常に行われることです。

都市計画に位置付けることが無ければ、地権者の合意によって、設計や明け渡しや建設工事を進めることが可能です。

 

一方、行政にも駅前に交通広場を整備したい、道路を拡げたいなど、公共施設を整備したい考えており、都市計画のマスタープランが作成されています。

地権者が共同事業と合わせて、道路の拡幅などの公共施設の整備をしたいというのが、行政側の意向です。

地権者の合意が無ければ、共同化や公共施設の整備ができないということになると、街の更新が進みません。

 

街の課題（交通問題、災害対応など）が解決できないまま、放置されてしまうのは、街全体の不利益になってしまいます。

憲法29条には、地権者の財産について以下のように定めています。

第二十九条　財産権は、これを侵してはならない。

②財産権の内容は、公共の福祉に適合するやうに、法律でこれを定める。

③私有財産は、正当な補償の下に、これを公共のために用ひることができる。

公共の福祉に適合している、又は、正当な補償が行われていることが実現するために、都市計画法や再開発法が定められていると言えます。

この法律を使って、公共の福祉を実現することが、都市計画事業としての再開発に求められていると言っても過言ではありません。

実技B-10_権利変換計画5

（講義録画）https://us02web.zoom.us/rec/share/DtIraOloh_0fXN6gHRdbguK1rGio3x75ufiHh7lBzZcePbcB9_FIJd8VyiSx1M4.bu2M20L3tM8M-sd-?startTime=1685959349000

（講義概要）権利変換計画（プレゼン型）B-10

「権利変換計画のプレゼン型の問題を演習します。説明資料を作成する形式での出題です。」

・基礎知識を確認します。

・配置図、権利変換モデルなどの作図のポイントを理解します。

学科A-11_建築基準法

（講義録画）https://us02web.zoom.us/rec/share/SCcDAnuxvUMUWPcOPivAcStwxY_AY8EhmMGUz_7MO_SH7vYnmqOm1SCP06cWFohS.1_GSoKPNDYgM1SLD?startTime=1686564409000

（講義概要）

・「施設建築物の整備」を行うための建築の知識

市街地再開発事業の定義は、「施設建築敷地、施設建築物及び公共施設の整備」となっており、施行者は建物を建築する必要があります。

一方、土地区画整理事業は、「土地の宅地化、宅地の整地、公共施設の整備」が目的となっており、施行者が建物の建築を行いません。

よって、施行者が建築を行うために必要な知識が学科試験で問われることになります。

再開発プランナーの学科試験では、建築士に問われるような建築基準法の知識までは求められていません。

建築士の試験では、法令集の持ち込みができます。再開発プランナーの試験では、法令集は持ち込めません。

持ち込みができるということは、問題が難しくなります。一方、持ち込みができない場合は、難しい問題よりは基本的な知識が問われる問題になります。

過去に繰り返し出題されている問題を演習することで、得点に結びつきやすい分野となっております。