2021再開発プランナー合格講座

質問&回答ページ(5/27更新)

(更新履歴)

5/27 質問&回答9〜 11を追記しました。

5/22 質問&回答7〜8を追記しました。

5/20 質問&回答4〜6を追記しました。

5/17 質問&回答1〜3を追記しました。



(質問11)学科

質問内容: 逐条都市開発法 第97条(土地の明渡しに伴う損失補償)

第3項 施行者は、前条2項の明渡しの期限までに第1項の規定による補償額を支払わなければならない。この場合において、その期限までに前項の協議が成立していないときは、審査委員の過半数の同意を得、又は市街地再開発審議会の議決を経て定めた金額を支払わなければならないものとし、(以下略)

一方で、

第4項 第2項の規定による協議が成立しないときは、施行者又は損失を受けた者は、収用委員会に土地収用法第94条第2項の規定による補償額の裁決を申請することができる。

3項、4項の両方に「協議が成立していない」と同じ文言がありますが、一方で、審査委員会、市街地再開発協議会。もう一方は、収用委員会。

違いと解釈の考え方をご教示下さい。

(回答11)学科

(回答3)の再掲

1)施行者側で準備するのが、「審査委員」(個人・組合・会社)「市街地再開発審査会」(公共団体・UR)です。

2)「収容委員会」というのは、各都道府県に置かれている土地収用法に基づく委員会です。施行者とは独立した組織です。

 

まずは、上記の違いを理解します。

 

 その上で、施行者が準備した審査委員や市街地再開発審査会での裁決に不服がある場合に、収容委員会の裁決を求めることができることになっています。よって、次のポイントからイメージをして頂くといいかと思います。

 

・全く別々の組織であるという点

・施行者の対応に不服がある場合の措置(裁判では無く、手続きとして用意されている)であるという点


(質問10)学科

例えば、法73条に於いて、条文で整合がとれていない部分があります。また、条文の中で、教材には、借家権とありますが、逐条では、賃借権とあります。どちらが正でしょうか?

 

(回答10)学科

第2条の借家権の定義に配偶者居住権が追加されて、

・借家権=建物の賃借権及び配偶者居住権

となっております。

線引きのPDFは、借家権のままとなっております。改正後の逐条では、借家権の用語に二つの意味が含まれていることから、賃借権と配偶者居住権というそれぞれの権利が表現されています。

 


(質問9)学科

「4_線引き第一章2020」

P13遂条都市開発法 第1章の三 市街地再開発促進区域 法第七条朱書きの「都市計画事業でなくても良い(個人)」とは、個人施行のみ都市計画事業でなくても良いと言う事でしょうか?

(回答9)学科

個人施行の場合は、都市計画事業でも非都市計画事業でも施行が可能です。

個人施行以外の施行者は、都市計画事業での施行となります。

 


(質問8)学科

原則型の権利変換について、参加組合員が土地所有権をもつ場合はあるのでしょうか?参加組合員の役割は施設建築物の一部等の取得ですので所有権をもつことは全くないと考えてよいのでしょうか?

(回答8)学科

原則型の底地(施設建築敷地)は、宅地に所有権を有している者が取得するというのがルールです。

(元々の地主が底地の権利者になる)

参加組合員が権利変換で施設建築敷地を取得するということは、従前の宅地を所有していることになります。参加組合員が従前の宅地を所有していることはありますので、前述のようなケースでは参加組合員も施設建築敷地の権利を取得することは可能です。

 


(質問7)学科

質問内容: 第三章、7の問題で区画整理と再開発の一体施行に関する問題について、
問題の解説を読んでも、昨年度テキストの区画整理のパートをみても、
全容がよくわからなく、何か参考になる資料はないでしょうか?

(回答7)学科

区画整理と再開発の一体的施行についてですが、コーディネーター協会から「一体的施行の実務マニュアル」が発行されています。http://www.urca.or.jp/chousa/pdf/ittaiteki_seko.pdf

一体的施行の出題は、2〜3年に1問で頻度が少ない分野となっております。

区画整理事業と再開発を一体的に行うメリットとしては、以下のような点があります。

(メリット)

・施行地区の宅地の所有者で、再開発に入りたくない(共同化したくない、宅地を個別に利用したい)という方が区画整理事業の換地計画で、施行地区外の宅地に換地をすることが可能になります。

(再開発事業のみで施行する場合は、地区外の宅地を取得するには、金銭給付の申出をした後、新たに宅地を購入することになります。)

・再開発の施行地区外の宅地所有者でも、区画整理の区域内にいれば、申出換地により再開発区域の宅地を所有することができ、再開発事業に参加できます。

 

また、一体的施行を理解するポイントとしては、以下のような点があります。

・区画事業の事業計画に「再開発区」を設定する。(※設定しなくてもできる場合もあります)

・再開発事業で再開発区の区域で、都市計画決定を行う。(再開発事業の区域が定まる)

・再開発事業に参加したい人を集約する。(申出換地の手続き)

 区域内で参加したい人:パターン(内→内)区域内に宅地があるので、そのまま再開発に参加。

 区域内で参加しない人:パターン(内→外)区画整理の換地計画で、区域外の宅地に換地する。

 区域外で参加したい人:パターン(外→内)区画整理の換地計画で、区域内の宅地に換地し再開発に参加する。

・区域外の宅地(従前地という)も再開発区域内にあるものとみなして、再開発を行う。(再開発区域に換地された宅地を「特定仮換地」という)

・区域外の宅地(従前地)にも再開発法の70条・90条登記ができるようになった。(一体的施行の緩和規定)

・再開発事業は進んでいくが、特定仮換地のまま権利変換をして、工事を行う。

・再開発事業が完了後、区画整理事業は換地処分を行う。

 


(質問6)実技

実技A-15で質問があります。

・H24No5

 ①改めてで申し訳ないのですが、「床面積」の定義をご教示頂けないでしょうか。

 ②設問3,4ですが、回答としては「ロ」「イ」だけでなくその理由も記載しなければならないのでしょうか?

・H28No2

 ①設問2ですが、回答はどれでしょうか?

 (施行者が取得する保留床に借地権が与えられる。ですか?)

 ②施工者が取得する・・・の下に書かれている再開発法からの抜粋文ですが、この抜粋では、「施行者に帰属することとなる建築施設の部分に借家権が与えられないように権利変換計画をさだめなければならない」とありますが、矛盾しませんか?

(回答6)実技

・H24No5

①「床面積」とは、区分所有建物の専有面積になります。

②本試験での回答は、理由は必要ないです。

 

・H28No2

①②ご指摘の通り、条文の回答が間違っています。

「施行者が取得した施設建築物の一部に借家権を継続させる」が正しいです。

 


(質問5)学科

3月8日に実施された学科A-4の宿題ですが、授業中には「宿題なし」と言われておりました一方で、宿題が出ています。

遅ればせながら問題1を解きましたが、解説頂いていない内容のように思われますが、これは完全に自主学習が必要なのでしょうか。

だとすれば範囲がかなり広いように思われ、また授業中にも解説をして頂きたく要望させて頂きます。

(回答5)学科

宿題の件については、大変失礼しました。

講義では宿題なしとしておりましたが、課題を載せております。

内容については、全て解答できるのがベストではありますが、現時点では過去問に触れて頂くのが主な目的となっております。

直前講義で各項目別にまとめた問題を演習し、その中で解説を行う予定となっております。

 


(質問4)

実技H22 No.5について質問させてください。

設問2にて、対従前資産変換率を求める際、その率が小数点第二位を超える場合や割り切れない場合があります。一方で回答や先生の説明を聞くとどことなく小数点第二位合わせになっているように聞こえたのですが、これはどこか設問に記載があるものでしょうか。

またその一方で回答の「グラフ」には小数点第二位よりも細かく刻んだグラフ線になっているようにもみえ、この辺りを質問させて頂きたいです。

(回答4)実技

この問題の中では、端数処理について指示がありません。また、グラフについては、1/100の刻みになっていますが、小数点第二位で端数処理(四捨五入等)をする必要はありません。フリーハンドで書くということを踏まえれば、どのような傾向が見えるかが回答されていれば、多少の数値のブレは許容範囲と考えます。よって、グラフの両端の数字が合って、線が真っ直ぐに引いてあれば、正解になると判断します。

減点ポイントは、

・明らかに値からズレている。

・真っ直ぐになっていない。

・4本の間隔が均等になっていない。

・線が途切れて、一本の線になっていない。

・線が薄くて見えない。

などになると思います。

 

また、テキストの回答案のグラフ及び権利変換率計算シートを修正しましたので、以下のPDFを参照ください。

(この回答案はスクールのオリジナルですので、公表されているものではありませんので、あくまでも参考としてください。)

 

ダウンロード
H22No.5 グラフ.pdf
PDFファイル 99.1 KB
ダウンロード
実技H22No5_権利変換率表 .pdf
PDFファイル 46.8 KB

(質問3)学科

第3章4 No4の3番で出てくる収用委員会の問題ですが、再開発審査会と収用委員会の違いのイメージがわきません。

 

(参考)第3章4 No4(問題 選択肢3)

「施行者は、市街地再開発審査会の裁決した補償金等の額に対して不服があるときは、補償金等を供託することができる。」

 

(回答3)学科

1)施行者側で準備するのが、「審査委員」(個人・組合・会社)「市街地再開発審査会」(公共団体・UR)です。

2)「収容委員会」というのは、各都道府県に置かれている土地収用法に基づく委員会です。施行者とは独立した組織です。

まずは、上記の違いを理解します。

 

その上で、施行者が準備した審査委員や市街地再開発審査会での裁決に不服がある場合に、収容委員会の裁決を求めることができることになっています。よって、次のポイントからイメージをして頂くといいかと思います。

 

・全く別々の組織であるという点

・施行者の対応に不服がある場合の措置(裁判では無く、手続きとして用意されている)であるという点

 


(質問2)実技

過去問において、数値算出根拠(計算式)が不明な箇所があります。

・令和元年 実技(設問2)

 「施設建築物の一部に関する権利の価額(百万円)」⑨

解答は「47」なのですが、解説を見ても解答しか記載がなく、

数値算出計算式が分かりません。

何卒ご教示をお願い申し上げます。

(回答2)実技

詳細な解説がなく、申し訳ありません。47の算出は以下の通りとなります。

1)住宅の各価額の合計値の1/10を10階の価額となっているので、10階の施設建築物の価額のは、

4,700百万円×1/10=470百万円となります。

2)10階の各区画は、各区画の専有面積割合となります。よって、8号室(80㎡)の施設建築物の価額は、

470百万円×80㎡/800㎡=47百万円となります。


(質問1)学科

「再開発スクール:学科(都市計画法 問題 4)」[No.8]ですが、設問は市が定めることができないものを問いていますが解答は市が出来るものを正当としています。これはどうしてでしょうか?
レジュメには市が出来る事として国または県が施行すると見込まれるものを除く、面積50ha超の土地区画整理事業とあります。これは50ha以下は市が指定できる、さらに50ha超でも国や件が施行すると見込まれるもの以外は市が指定できると読めますがどうなのでしょうか?
条文では都道府県が定めるものとして市街地開発事業に関する都市計画(大規模で国や都道府県が施行すると見込まれるものに限る)とあります。これは小さい物や大規模でも国や県が施行しないものは市町村が定めると理解して良いのでしょうか?
ご回答よろしくお願いいたします。

(回答1)

すみません。これは回答のミスです。ご指摘の通りです。

 

[No.8]以下に揚げる都市計画において、地方自治法が定める指定都市以外の市町村が定めることができないものは次のうちどれか。25-2

1.区域面積が4haの土地区画整理事業

2.区域面積が4haの市街地再開発事業

3.区域面積が4haの高度利用地区

4.区域面積が4haの区域区分    

 

上記の選択肢で市町村が設定できないのは、4の「区域区分」です。

テキストの正解が3になっていますが、4の間違いです。申し訳ありません。

 


(質問回答)