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その1

都市再開発法

1.市街地再開発組合が、第一種市街地再開発事業を施行することができる土地は、市街地再開発促進区域内であっても、第一種市街地再開発事業の施行区域内であることが必要である。

2.組合設立認可を申請しようとする者は、組合の設立について同意した者が所有するその区域内の宅地の地積及び同意した者のその区域内の借地の地積が、その区域内の宅地と借地の総地積の3分の2以上となる同意を得なければならない。

3.再開発会社は、施行地区となるべき区域内の宅地について所有権又は借地権を有する者が、総株主の議決権の過半数以上を保有していなければならない。

4.縦覧に供された事業計画について意見があるときは、2週間の縦覧期間満了の日の翌日から2週間経過した日までに都道府県知事に意見書を提出しなければならない。

5.解散手続きの順序は、①組合は組合解散について、都道府県知事の認可を得る。②清算人は、財産目録を作成し、財産処分の方法について総会の承認を得る。清算人は、決算報告書を作成し、都道府県知事の承認を得る。

6.施行者は、建物所有者が正当な理由がないのに物件調書の作成のための立ち入りを拒み、測量又は調査をすることが著しく困難であるときは、他の方法により知ることができる程度で物件調書を作成すれば足りる。

7.施行者は、土地又は当該土地にある物件を占有しているものに対し、明渡しの期限までに土地の明渡しに伴う損失補償額を支払わなければならない。

8.市街地再開発審査会の委員は、施行区域内に権利を有する者は2号委員になることができる。

9.参加組合員が取得する施設建築物の一部等の価額は、権利変換計画に定めない。定款に定める。

10.あらかじめ通知した会議の目的である事項についてのみ、総会で議決することができる。

11.組合の理事長は、理事の中から互選で選出される。都道府県知事や総会の承認は不要。

12.権利変換計画の変更は特別議決でない。

13.権利変換手続開始の登記は、権利変換登記に際して、施行者の申請又は嘱託によって、全て抹消されることとなる。

14.施行者が補償金等の支払いに代えてこれを供託したときは、遅滞なく、その旨を当該補償金を取得すべきものに通知する。

15.全員同意型に基づく権利変換を行う場合、権利変換計画においては、従前の公共施設に代えて設置される新たな公共施設の用に供する土地は、従前の公共施設の用に供されている土地所有者が国であるときは国に帰属するように定めなければならない。82条の適用除外規定はない。

16.組合施行において、全員同意型で権利変換計画を定める場合、過小な床面積の基準は除外されない。

17.全員同意型の権利変換でも、管理規約の公衆の縦覧は必要。

18.再開発会社施行の場合、市街地再開発事業の終了について都道府県知事の認可を受けなければならない。

19.地方公共団体が設置する高等学校は、公共施設管理者負担金の対象となる重要な公共施設に該当しない。

20.「工事施工予定者」は、特定建築者が施行者に提出する建築計画の中に定める必要はない。

21.個人施行者としてマンション建替事業を施行しようとする場合、事業計画について、区分所有権等以外の権利を有する者から同意が得られないとき、又はその者を確知することができないときはその同意を得られない理由又は確知することができない理由を記載した書面を添えて、認可申請することができる。

22.個別利用区内の宅地への権利変換の申出は、組合設立認可等の公告があった日から30日以内に行う。

23.管理規約に関する総会の特別議決において、個別利用区内の宅地についてのみ所有権又は借地権を有する者は議決を行うことができるが、議決要件を算定する際の宅地及び借地の面積には、個別利用区内の宅地も含まれる。

24.個別利用区の位置は、市街地の土地の合理的かつ健全な高度利用と都市機能の更新を図る上で支障がない位置に定めなければならない。

25.個別利用区内の宅地に存置又は移転する建築物については、市街地再開発事業によって建築される建築物(=施設建築物、法第2条第6号)ではないため、その整備に関する計画を市街地再開発事業に関する都市計画に定めることは要しない。

 

都市計画法

1.「公共施設」に都市高速鉄道は含まれない。

2.「高層住宅誘導地区」は、商業地域には地域地区として指定できない。

3.「用途地域」については、建築物の敷地面積の最低限度は、当該地区における市街地の環境を確保するため必要な場合に限る。

4.市街地開発事業予定区域が都市計画に定められた場合には、告示の日から起算して3年以内に当該予定区域に係る市街地開発事業等の都市計画を定めなければならない。

5.市町村は、「市町村マスタープラン」を定めたときは、遅滞なく、これを公表するとともに、都道府県

知事に通知をする。認可は不要。

6.準工業地域(都市計画で定められた建ぺい率は6/10)内、かつ、防火地域内で、角地の指定のない敷地において、耐火建築物を建築する場合の建ぺい率の最高限度は7/10である。

建築基準法

1.建築物に設ける昇降機及び避雷針は、「建築設備」である。

2.都市再開発法による新設又は変更の事業計画のある道路で、2年以内にその事業が執行される予定のものとして特定行政庁が指定したものは、建築基準法上の道路である。

3.建築協定の認可公告のあった日以後に借地権を取得した者にも、建築協定の効力は及ぶ。

その他関連法

1.土地区画整理組合を設立しようとする者は、定款及び事業計画又は事業基本方針について、市街地再開発組合と同様に、宅地所有者の23、借地権者の23、(同意宅地面積+同意借地面積)/(宅地面積+借地面積)が23以上の同意を得ることが求められる。

2.国立公園の公園計画に基づいて設けられた公園又は緑地は、都市公園に含まれない。

3.経済産業大臣は、関係行政機関の長に協議して、大規模小売店舗の立地に関し、その周辺の地域の生活環境の保持を通じた小売業の健全な発達を図る観点から、大規模小売店舗を設置する者が配慮すべき事項に関する指針を定め、公表するものとする。

4.施行区域となるべき土地の区域内の宅地の所有者は、1人では当該宅地について防災街区整備事業を都市計画事業として施行することができる。

5.都市再生特別措置法において、内閣総理大臣は、都市の再生に関する施策の重点的かつ計画的な推進を図るための基本的な方針の案を作成し、閣議の決定を求めなければならない。

6.事業用定期借地権の設定を目的とする契約は、公正証書によって締結しなければ、その効力を生じない。

7.区分所有者数及び議決権の各4分の3以上の多数による集会の決議をしたときは、「区分所有法」に定める手続きを経て、管理組合を法人とすることができる。

8.不動産に関する権利のうち、登記をすることができる権利は、所有権、地上権、永小作権、地役権、先取特権、質権、抵当権、賃借権及び採石権の9種類である。

9.共有物を変更するためには、全員の同意が必要となる。管理行為は過半数でよい。

10.「不動産取得税」は、家屋が改築され価格が増加した場合でも取得とみなされ課税される。

11.優良建築物等整備事業(優良再開発型・共同化タイプ)の施行要件に従前建物の建築後年数はない。

12.NPO法人は、土地及び建物等の不動産を所有することができる。

13.「特定道路」は、高齢者、障害者等の移動等の円滑化の促進に関する法律第2条第九号や建築基準法第52条第9項(幅員15m以上の道路)に用いられる。

14.「不動産登記法」に基づき、不動産についての賃借権の保存、設定、移転、変更、処分の制限又は消滅の登記をすることができる。

15.「地方税」に基づき、固定資産税は土地、家屋及び償却資産に対し課せられる。

16.「駐車場法」では、都市計画において定められた路外駐車場は、都市公園法に基づく都市公園の地下を占用して整備することができる。

17.「中心市街地の活性化に関する法律」に基づき、市町村が基本計画を作成しようとするときは、中心市街地の活性化協議会が組織されている場合でも、当該市町村の商工会又は商工会議所の意見を聴く必要はない。

18.環状第二号線新橋・虎ノ門地区(虎ノ門ヒルズ)は、3棟の複合ビル環状第2号線を第2種市街地再開発事業(東京都施行)により整備をした事業である。立体道路制度を活用し、道路の上下空間を建築可能区域として再開発ビルを建設。特定建築者制度を活用し、財政の平準化と保留床処分リスクの軽減が図れる。

19.土地を取得する場合は、土地を取得する事業の施行が予定されることによって当該土地の取引価格が低下したと認められるときは、その影響がないものとしての当該土地の正常な取引価格によって補償するものとする。

 

 

 


その2

都市再開発法

 

1.函館駅前若松地区(キラリス函館)第一種市街地再開発事業は、個人施行による再開発事業である。

2.個人施行者が補助金の交付対象になるのは、市街地再開発促進区域又は市街地再開発事業のいずれかの都市計画決定が必要になる。

3.事業計画の縦覧に伴い意見書の提出があったときは、都道府県知事は、その内容を審査し、その意見書に係る意見を採択すべきでないと認めるときは、その旨を意見書を提出した者に通知しなければならない。

4.借地権の申告は、組合設立の同意を得るべき未登記の借地権者及びその借地の地積を確認するために行う。

5.事業施行期間を組合員に提示した期間よりも大幅に変更しても、事業計画の変更に関して事業計画の縦覧手続きは不要。

6.審査委員に関する事項は、定款に定めなくてはならない。

7.市街地再開発組合の定款により与えられることとなる保留床が、参加組合員に与えられるように権利変換計画を定めなければならない。

8.定款の変更のうち、費用の分担に関する事項の変更は、特別の議決を要する。

9.理事は、その任期が満了しても、後任の理事が就任するまでの間は、なお、その職務を行う。

10.権利変換の登記が完了するまでの間に、地区外へ移転する旨の申し出をした建築物についての相続の登記を行うことは可能である。

11.原則型(地上権設定型)の権利変換を行う場合、施設建築敷地の地代の概算額及び地代以外の借地条件の概要の評価基準日は、事業の施行認可の公告があった日から三十日を経過した日とした。

12.権利変換手続開始の登記は、権利変換登記に際して、施行者の申請又は嘱託によって、全て抹消されることとなる。

13.原則型の権利変換において工事完了公告までに借家条件協議が整わなかった場合は当事者申立により、施行者が裁定することができる

14.市街地再開発組合が、都市再開発法第133条第1項の規定により管理規約を定める場合には、都道府県知事の認可を得なければならない。

15.都市再開発法第110条(全員同意型)に基づく権利変換計画の場合は、施行者が地方公共団体であっても、縦覧を要しない。

16.施行者は、特定建築者の決定を取り消した場合においては、自ら当該特定施設建築物の建築を行わな

くてもよい。

17.事業計画に定める個別利用区内の宅地の基準面積要件はない。(最低100㎡以上でなければならないのは防災街区整備事業の場合)

18.個別利用区の活用が見込まれる地区においては、建築物の整備に関する計画における建築物の規模については、健全な高度利用形態となることに必要な、当該地区にふさわしい容積率、建築面積、高さについて、その最低限度や最高限度を踏まえて一定の幅を持たせた数値を記載することで足りる。

19.個別利用区内の宅地(=施設建築敷地以外の建築物の敷地となるべき土地の区域)について、その整備に関する計画を、市街地再開発事業に関する都市計画に定める必要はない。

20.組合施行で事業計画に個別利用区が定められた場合、権利変換期日以降、個別利用区内の宅地についてのみ所有権又は借地権を有する者も、市街地再開発組合の組合員である。

 

 

都市計画法

1.「地区計画」は、市街化調整区域内において、都市計画として定めることができる。

2.「遊休土地転換利用促進地区」は、都市計画法に規定する地域地区に該当しない。

3.「高度地区」には、都市計画に定める事項に建築物の容積率の最高限度が入っていない。

4.地区計画に関して、市街化区域内において定められる地区整備計画に「建築物の緑化率の最低限度」を定めることができる。

5.「現に土地の利用状況が著しく変化しつつあり、又は著しく変化することが確実であると見込まれる土地の区域であること」は、「再開発等促進区」と「開発整備促進区」に共通している条件である。

6.都道府県は、都市計画区域外の区域のうち一定の区域を、「準都市計画区域」として指定できる。

 

 

建築基準法

1.特定行政庁とは、建築主事を置く市町村の区域については当該市町村の長をいい、その他の市町村にあっては、都道府県知事をいう。

2.道路斜線制度で、前面道路の反対側に公園、広場、水面その他これらに類するものがある場合においては、当該前面道路の反対側の境界線は、当該公園、広場、水面その他これらに類するものの反対側の境界にあるとみなす。

3.日影規制の対象区域外にある高さが10mを超える建築物で、冬至日において、日影規制の対象区域内の土地に日影を生じさせるものは、当該対象区域内にある建築物とみなして、日影規制が適用される。

4.近隣商業地域において、作業場の部分の床面積の合計が300平方メートルの自動車修理工場は建築できない。

5.建築協定区域内の土地の所有者等の全員の合意により、建築協定書の認可を申請できる。

6.「都市再生特別地区」内の建築物については、道路斜線、隣地斜線及び高度地区による高さの制限は適

用されない。

 

 

その他関連法

1.市町村は、都道府県耐震改修促進計画に基づき、当該市町村の区域内の建築物の耐震診断及び耐震改

修の促進を図るための計画を作成することができる。

2.土地区画整理事業において、都市再生特別区の区域をその施行地区に含む事業計画においては、当該都市再生特別地区の区域の全部又は一部について「高度利用促進区」を定めることができる。

3.都市再生特別措置法において、「都市開発事業」とは、都市における土地の合理的かつ健全な利用及び都市機能の増進に寄与する建築物及び敷地の整備に関する事業のうち公共施設の整備を伴うものをいう。

4.「良好な景観の形成に重要な公共施設の整備に関する事項」は、景観法に定める景観計画の計画事項として、必須事項ではない。

5.借地当事者が借地契約を更新する場合においては、その期間は、更新の日から10年(借地権設定後の最初の更新にあっては、20年)であり、借地当事者がこれより長い期間を定めたときは、その期間である。

6.「公共建築物の利用の促進に関する事項」は、「都市の低炭素化の促進に関する法律に」において、市町村が定める低炭素まちづくり計画に記載される事項として定められていない。

7.「緑地保全地域」に関する都市計画が定められた場合においては、都道府県(市の区域内にあっては、当該市)は、当該緑地保全地域内の緑地保全計画を定めなければならない。

8.登記簿とは、登記記録が記録される帳簿であって、磁気ディスク(これに準ずる方法により一定の事項を確実に記録することができる物を含む。)をもって調製するものをいう。

9.専有部分が数人の共有に属するときは集会の招集の通知は、定められた議決権を行使すべき者(その者ないときは、共有者の1人)にすれば足りる。

10.居住用財産の譲渡所得の特別控除は、家屋が当該個人の居住の用に供されなくなった日から同日以後3年を経過する日の属する年の1231日までの間の譲渡の場合であれば適用される

11.贈与税は相続税法(第2章第2節)中に規定されている。

12.「空き家再生等推進事業(活用事業タイプ)」は、居住環境の整備改善を図るため、不良住宅、空き家住宅又は空き建築物の活用を行う事業である。

13.マンション建替事業は、国が地方公共団体等に対し必要な助成を行う制度である都市再生推進事業に該当しない。

14.「建築の区分所有等に関する法律」において、規約の設定、変更又は廃止は、区分所有者及び議決権の各4分の3以上の多数による集会の決議によってする。

15.「高齢者、障害者等の移動等の円滑化の推進に関する法律」に規定される一定規模以上の特別特定建築物を建築しようとする者は、当該建築物を建築物移動等円滑化規準に適合させなければならない。

16.「施設建築物の工事期間中の仮設店舗での営業継続が困難な場合」は、租税特別措置法施行令第22条及び第39条に規定されている「やむを得ない事業」に該当しない。

17.売却マンションに関する権利又はその敷地利用権に関して争いがある場合において、その権利の存否又は帰属が確定しないときは、当該権利が存するものとして、又は当該権利が現在の名義人に属するものとして分配金取得計画を定めなければならない。

18.不動産鑑定評価基準における最有効使用の判定上においては、個別的要因の分析を行う。

 

 

 

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